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深圳西部“网红盘”还香吗？数千套住宅今年入市，20新盘一次看完

宝安，在过去的好几年，也曾是深圳楼市的引领者。

在一路向西的发展进程中，宝安有点脱胎于南山的感觉，地理位置优越，前海“扩区”等种种利好，成为深圳人置业热点区，这里也曾创下深圳房价涨幅史上惊鸿的一瞥。

时至今日，宝安的空间价值已经发生了根本性转变，特别是随着粤港澳大湾区和“黄金内湾”的建设，以及前海“扩区”，宝安的发展极具想象空间。

宝安最近两年，也是动作频频：

1、107国道市政化改造工程先行实施段正式开工；市政化改造，有助于缝合道路两侧的生活生产和生态功能，重塑湾区东岸“山-城-海”一体的空间格局，也助于产业规模化升级、提振片区经济，带动沿线产业发展。

2、宝安发布重大空间发展战略，拉开了宝安立足湾区的空间战略架构；设立机场东商务总部区、九围国际总部区、立新湖科创总部区、燕罗国际智能制造生态城、石岩科创城、深港先进制造业合作区、深圳西部城市中心等片区规划。

3、规划宝安创业路商务大道，打造宝安都市发展轴的核心节点；立足深圳建设国际消费中心城市、国际贸易中心城市的目标，商务大道将进一步优化空间形态和功能业态，稳步提高商业商务的服务品质和竞争力，打造消费新高地。

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一、

宝安，今年的住宅新盘供应也非常多，加上最近公布的2023年度建设用地供应计划也看得出来，宝安的在接下来的供地也仅次于龙岗，这也就是说，至少明年的住宅供应也不会少。

宝安片区土地整备也是深圳做得最好的区之一，所以目前除了少部分拍卖地供应多，多数也是以更新整备为主。

和其它片区一样，处于核心地产的盘却不多，像宝中、碧海等这些比较成熟区，新盘一直比较稀缺。

今年到目前，宝安已有十余个住宅项目入市，卖得最好的却是人才房；

此前非常热的海岸城，今年1月份推了556套房，有552批客登记，开盘卖了420套，拉到今天来看，这个项目也算是卖得好的。

海岸城项目经历过3次开盘，从以前拼积分也抢不到，到现在不用积分，还卖不完，经历交付的风波是一方面，而更主要是的市场的信心变了。

近两周，宝安的多个住宅盘集中入市，去化上确实在相比深圳其它“原关外”的盘要好很多，但仍处于一种网红盘也红不起来的困境中。

比如，宝安碧海的越秀潮樾府，这次开盘推170套房，有300多批登记，开盘当日收金11.6亿，去化率约96%，仅余8套房源，从数据上来看是非常不错的。这个项目一方面走低价策略，加上蓄客的时间比较长，从3月份就说要入市了，一直到5月底，另一方面采取少量推售更有利于实现高去化。但剩下的房源，未来销售情况如何，还需观察。

同一周开盘的特建发云海臻府一次推了738套房源，据官微透露，开盘当日销售额12.9亿。

会展湾雍境花园在3月份首批380套住宅，目前网签备案率已达到92%，5月20日，第二批加推的162套网签备案率31.5%。

位于松岗的璟荟名庭上周也开盘了，但从登记人数来看，并不理想，推出844套住宅房源，仅159批客登记。

二、

目前，宝中、碧海片区早已不是刚需的聚集地，而且入市的项目也非常少，二手房虽比2020-2021年有所回落，但仍旧在高位。于是，宝安的沙井、新桥，以及松岗成为想上车宝安的刚需客聚集地。

比如，曾被刚需抢购的沙井片区，高峰时期，最贵的房子飙到了近9万/平。

2018年，沙井的楼市开始迎来高光时刻，比较典型的如华强城可以说见证了沙井楼市的高光时刻，首批2018年11月推1240套房，开盘即卖了1033套；在2020年7月，华强城一期推556套房源，吸引了2万多人登记，6000多人积分摇号选房。

片区的万科星城，3000套房源8个月清盘，2021年推出近300套公寓产品都创下7分半售罄。

随后的沙井海岸城，接棒成为片区红极一时的“网红”，千人抢房后，迎来楼市的下行，这个盘也成为片区业主WQ最猛的盘。

尽管如此，海岸城目前依然是片区新房的天花板；接下来，热度可能会被鸿荣源珈誉府项目取而代之。

目前，此前曾卖到接近9万/平的二手房小区，现在也回落到6万/平左右。

而松岗呢，借助于楼市的火热期，在前两年的去化也非常不错，但今年的市场，想要卖得好已经非常不容易了。

前一段时间，娟子实地探盘了宝安片区的十余个住宅新盘，近万套的供应量，对于刚需客来说，今年选择性真的非常多。

宝中

宝中目前可售的项目并不多，而且有多个老盘多年毫无入市的动作，如泰华梧桐林居、泰华梧桐聚落、盛意家园等。

鸿荣源胤璇

约160套可售房源，限价8.55万/㎡

位于宝中，近地铁5号线宝华站、宝安中心地铁站，周边配套较成熟；此项目是鸿荣源2021年以底价30.94亿拿下的A004-0175商住地块，限价8.55万/㎡，周边二手房售价普遍15-18万/平，价格倒挂明显。

从规划看，项目由2栋超高层楼体组成，项目的住宅并不多，目前也一直不知道入市的时间，预计有160套可售房源（具体以开发商公示为准）。

项目自去年6月开始动工，目前还在打地基中，进度也较慢。

越秀瑞樾府

306套住宅，限价8.86万/㎡

越秀瑞樾府紧邻宝安体育中心，具体位置在玉律路与宝源南路交汇处。

土地面积9852.89㎡，计容建筑面积为53440㎡，住宅50330㎡，占比94.25%，停车位660个（自用360个，公用300个）。2022年，越秀地产以19.14亿摘得此宗地，项目建成后限价8.86万/㎡。

该地块原为商办属性，后来改为R2地块，容积率在原来的基础上有所下调，为5.43%。

根据规划许可证参数显示，项目总户数为586户，其中，企业自持保障房224户，无偿移交给政府的保障房56户，普通住宅306户。主推110-144m²4房，其中110㎡246套，144㎡60套，预计今年入市。

目前和招商蛇口合作开发，正在施工，处于打地基阶段。

位置非常优秀，周边的配套也较好，想上车宝中的可以关注下。

泰华梧桐林居

共4482套房源，入市时间成迷

泰华梧桐林居位于宝安中心区，宝安大道与新安西路交汇处，靠近地铁1、5号线地铁口，出行便捷。原名为泰华海逸世家，后改为现在的名字。一共有两期，目前一期施工中，预计2024年完工12月完工。

项目用地面积约9.6万平，总建筑面积月61.8万平，共9栋住宅，其中住宅38.8万平，商业3.43万平，容积率6.2，幼儿园面积2970平。层高最高53，绿化40%，车位3081个。

项目于2003年拿地，目前已接近20年；整个项目均为纯商品房，可售房源共4482套，其中低于90㎡套内占比78.94%。

网传户型为建面约107-173㎡户型，项目已建多层，但入市时间依然是迷。

整体的设计和建设都看得出来是比较老的规划和设计，存在房与房之间的对视。

泰华在宝中的另外一个项目也已多年，泰华梧桐聚落（362户）目前已是现楼，仍不知什么时候入市。

此项目距离1号线新安站、5号线宝华站直线均约500米（百度地图测量）。项目于1998年取得《建设用地规划许可证》，产权至今已缩水20多年。

据悉有4栋住宅，总户数362户，其中建面约90㎡以内户型约332户，占比达91.7%。

都市茗荟花园二期

724套住宅

都市茗荟花园（二期）位于宝安中心区，邻近泰华梧桐林居，用地面积32919.92平方米，项目总建面203501.38㎡，容积率≤3.25，由深圳润恒集团有限公司开发。

由1栋A-E5座组成，41-43层高，共724套住宅，其中套内建面小于90㎡的543套，另外还有裙房商业和幼儿园。

据悉，该项目一期已于2019年开盘，当时推413套住宅，均价约10.9万/㎡，总价在448-5071万/套。

一直在传入市，但一直没有入市的动静。

盛意家园

220套住宅，无动静

盛意家园位于宝安中心区创业一路与宝安大道交汇处，风临洲与好旺角中间，项目规模不大，占地面积仅3055.17㎡，总建筑面积23485.8㎡，仅有一栋高层住宅。

据悉，盛意家园开发商为深圳市海汇房地产开发有限公司，由海汇股份合作公司拥有其100%股权，即村集体股份公司，盛意家园是该开发商开发的第一个项目。

目前无动静，2021年还看传要拍卖，后盛意家园开发商在宝安日报发布声明，盛意家园在建工程拍卖消息为假消息，公司从未对项目进行进行拍卖、整体出售或股权转让。

后期会推出项目约220套47-154平，约8-9字头，项目小户型容易上车，目前已是现楼。

京地海樾府

约300多套房源

京地海樾府预计今年入市，目前已出地面多层，网传约300多套房。

海樾府项目位于深圳前海宝安中心区碧海区域，宝源路与金海路交汇处，11号线碧海湾站A出口，交通便利。

项目总占地面积1.79万㎡，建筑面积约17.6万㎡，其中地上总建面约11万㎡，地下总建筑面约6万㎡，定位为高端城市综合体，其业态包含建面约55-120㎡2~4房住宅、星级酒店、精品公寓及办公。

据了解，项目原为西乡15-01地块，项目原名为京地碧海湾，后更名为京地海樾府，属于深圳三维股份合作公司征地返地，原本用地性质为商业服务业用地（C），容积率为6.0。

京地海樾府所处的片区是一个相对比较成熟宜居的片区，周边包括榕江壹号院、中熙·香堤湾花园、碧海湾花园、碧海君庭、松毛御龙湾、泰华阳光海等大型社区有很多，生活气息相对浓厚。

新安片区

勤诚达·云邸

481套住宅

勤诚达·云邸项目位于新安街道前进一路与新安四路交汇处东侧,紧邻地铁12号线上川站，邻近宝中。

主推89-130平的3-4房单位，约481套住宅产品，项目早已开放样板房，因种种原因一直迟迟未入市。

勤诚达云邸建筑面积210578.25平。其中住宅64160平，写字楼32593平，保障房36265平，办公1717平，回迁商业11100平。

项目由1栋A座55层住宅、1栋B座55层住宅、2栋55层保障房、3栋25层办公楼、4栋3层12班幼儿园组成。

松岗

深铁璟城二期

629套住宅，限价4.58万/平

深铁璟城位于深圳市宝安区松岗片区地铁11号线终点站碧头站上盖，东宝河南侧，松福大道以北，也是松岗首个地铁上盖物业。

项目规划总用地面积约33万平方米，计容建筑面积约51万平方米，总建筑面积约61万平方米，总规划户数约4000套，其中配建公共住房约2600套。

根据规划，2期主要以人才房为主，占了2376户；商品房仅629套，限价4.58万/平。

目前2期还处于打地基中。

项目以城市融合居住+地铁+公园叠加的规划理念，整体打造“高空之上的立体大城”，是集高端住宅、缤纷商业、运动公园、九年教育配套于一体的大型综合体，整体容积率仅1.57。

项目一期于2022年6月22日开盘，推售房源1243套，均为住宅，位于1-23栋，住宅产品为建面约77-151㎡2-4房，预售备案均价约4.85万/㎡。预售单价区间约为4.13-5.44万/㎡；总价区间约为320-806万元。

二期实景进展图（2023年4月份拍摄）：

深铁铭著坊

462套住宅，限价4.45万

松岗深铁铭著坊主推建面约66-84平产品，共462套住宅，毛坯限价4.45万/平。

深铁铭著坊位于宝安区松岗街道沙江路与沙浦围工业大道交汇处西北侧，项目北侧还是以大片农民房及工业区为主，西侧及南侧都是居民住宅小区。

项目占地面积约2.55万平，总建筑面积约23.4万平，计容建筑面积约18.6万平，容积率7.28，绿化率30%。

共由3栋住宅+1栋酒店办公组成，分2期开发，其中一期1栋1/2单元住宅46F，1栋单元住宅29F，2栋是幼儿园，二期3栋酒店办公52F，旁边规划1所18班小学。总规划651户（其中商品房462户，保障房189户），停车位1124个。

该宗地的出让一波三折。最早曾于2021年8月首次挂牌出让，商品房限售均价47200元/平，后该批次22宗地块中止出让，下调限售价格后重新挂牌。在2021年9月28日深圳第二轮土拍中流拍，同年11月第三轮回炉重拍，由深圳地铁集团拿下。

项目交通方面，距离地铁6、11、12号线松岗站约300米，地铁出行方便。

目前处于打地基中（4月份拍摄）

燕翰西城别院

燕翰西城别院，位于松岗街道松岗大道与楼岗大道交汇处，就在11/6号线松岗站旁，属于地铁口物业，旁边就是联投东方。

项目的规划信息目前还是比较少，目前项目也没什么动静，估计入市还要再等上一段时间。

项目各方面配套较为齐全，周边有松岗天虹、兆和里、集新大厦等商场，以及南面的沃尔玛商圈；对面还有松岗第二小学、松岗体育中心和松岗中学。

目前处于停工状态：

沙井

招商A301-0602（会展湾雍境花园二期）

约1000套住宅，限价4.94万

该地块位于沙井南环路与展城路交汇处西南侧，位于12号线海上田园南站地铁口。地块东侧是在售的会展湾雍境花园，而本地块也被视作会展湾雍境花园的二期。

目前项目处于打地基中，最快下半年入市。

项目住宅体量超10万㎡（含约1万㎡无偿移交政府的保障性租赁住房、约2万㎡企业自持的保障性租赁住房），配套有5500㎡商业，以及近3千㎡的12班幼儿园。

价格方面，项目普通商品住房销售价格不高于4.94万/㎡；比一期价格略高一些。

隔展城路相望的会展湾雍境花园项目，是去年7月成功出让的A301-0586地块，由招商集团竞得，限价是4.795万/㎡。

鸿荣源珈誉府

这个项目可以说是宝安目前关注度较高的一个刚需项目，项目在宣传上也很血本，接连请了2次明星来助阵，可见开发商对此项目的期望。

鸿荣源珈誉府项目位于立新湖科创总部，项目总建面达到248万㎡，规划住宅建筑面积约70万㎡平方米，商业体量建筑面积约50万㎡，并配建一所63班九年制学校。是集合“誉”系高端住宅、购物中心、总部办公、高端酒店的综合体大城。

即将推出鸿荣源·珈誉府1区的住宅产品，是建面约76-181㎡的3-5房全龄品质户型。

配套方面，项目接驳地铁11号快线塘尾站，6站到宝中，7站到前海；地处宝安大道与凤塘大道交汇处，出行非常方便。

值得一提的是，项目斥资约250亿大手笔，打造集“壹方+奥莱”商业模式的约50万㎡城市级购物中心，再造一座升级版“壹方城”；周边更是商业、学校、生态、文娱配套一应俱全。

价格可参考海岸城项目。

万丰海岸城2期

230套住宅，120-190㎡的纯中大户为主

根据规划，万丰海岸城瀚府（A313-1554）地块总建面约18万平，总户数为895户（其中住宅564户），据了解，户型以120-190㎡的纯中大户为主。价格可参考前期。

目前看项目进度已经要封顶了，这一批产品是纯中大户。

今年1月14日，沙井万丰海岸城瀚府（A313-1555）开盘，开盘当天卖了约420套左右。此次共552批客户进行意向登记，本次可售房源566套，位于1、2栋。推售建面99-121㎡住宅单元，备案均价约5.75万/㎡，单价区间约4.6-6.1万/㎡，总价区间约462-742万。

万丰海岸城整体商业建面约18万㎡，在南山海岸城的基础上进行升级。计划在今年年底开业，引进宝安北及新桥首家的品牌约100家，有望成为深圳西部具有代表性的商业中心。

海岸城实景图

悦章凤凰里2期

758套住宅，预计下半年推出

悦章凤凰里位于宝安区11号线桥头站东侧，邻近宝安大道。是由中粮集团开发的项目，项目一路之隔为中粮凤凰里一期，于2017年8月售罄。

宝安中粮悦章凤凰里二期项目占地面积32656.2㎡，总建筑面积212101.58㎡，住宅建筑127062㎡，商业12840㎡，容积率为4.98，层数34/2。

大悦城悦章凤凰里项目占地3.26万㎡，总建面21.2万㎡，共规划有7栋住宅，4栋商品房、3栋保障房，33-34层。项目共有1426 户（其中保障性住房 668 户，商品房758套），套内小于90平1299套。车位1564个，容积率4.98。

自带一所12班幼儿园和一所36班九年制学校及公交首末站3200㎡。

目前建设即将出地面，预计下半年推出。

拾悦城二期

总1532套住宅

拾悦城二期预计也快要入市了，上了二季度的入市计划。

项目位于沙井街道岗头路与寮丰交叉口西北侧。据了解，户型建面为约87-140平的3-5房户型，目前已有展示中心，建设也到了20层+。

项目分为拾悦城楠园1340套和沁园192套，具体先推那一期还未知。

拾悦城二期占地约3.54万㎡，总建面约17万㎡，共规划了14栋30-48层超高层住宅、4栋26-33F高端写字楼及部分商业配套组成，还规划了一所36班九年一贯制学校、一所18班幼儿园。

福永

德懿府

总户数2816户，12号线怀德站旁

德懿府毗邻12号线怀德站，总建面约45.79万平，含9栋单体楼，集高层住宅、保障房、公配于一体。

怀德村旧改取名德懿府，据建设工程规划许可证显示，用地面积41044.97平，总建筑面积458825.63平，住宅239420平，商业4800平。容积率6.6，绿化率40%，层数37/5，车位4298辆，住宅939户，套内小于90天800户，占比85.20%，总套数2816户（其中保障房1380户）。

从12号线怀德站，出站迎面而来的就是巨无霸体量的怀德城。

怀德城旧改总规划占地面积约200万㎡，规划部署包括总部基地及产业园、高端生活居住区、政府配套公共服务区在内的大型城市综合体，建筑面积高达1000万㎡。

其中的怀德国际，占地面积约2.5万㎡，规划总建筑面积约20万㎡，建设成为集商业零售、商务办公、酒店和公寓等功能于一体的城市综合体。

从建设进度来看，项目估计没那么快。