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【深度56】临近观澜鹭湖片区 公园上的中森公园华府

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主楼
2019-03-29 10:24:04
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【深度56】临近观澜鹭湖片区 公园上的中森公园华府

观澜近年来受困于旧改项目的放缓,住宅产品占比较低,近两年来仅2个项目获批预售,且仅有一个住宅项目。新房供应的低迷,加上片区利好尚在蓄势期,让观澜关注度陷入低迷。

项目所在的鹭湖片区作为观澜高端社区集中区域,规划市政资源集中,目前已有龙华外国语学校、深圳外国语龙华高中部进驻,还规划有综合医院、会展中心、文体中心等市政配套,中森公园华府作为片区近年来唯一的商品房项目,坐拥周边百万平公园资源,景观视野较佳。

中森公园华府已封顶,预计今年上半年入市,主推69-121㎡的二至四房。本期【深度】,老牛便和大家一起讨论中森公园华府关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可在咚咚找房APP中的专家咨询模块进行预约咨询,也可点击【加入9.9情报群】,获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

中森公园华府近期开盘入市,备案价格已出,大家觉得这个价格是否符合心理预期?





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沙发
2019-03-29 10:25:26
目录

一、整体区位及交通环境(3楼)
二、地块信息(10楼)
三、关于开发商(16楼)
四、整体规划及不利因素分析(18楼)
五、户型点评(27楼)
六、旧改规划(32楼)
七、周边配套(33楼)
八、竞品分析(38楼)
九、小结(42楼)


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板凳
2019-03-29 10:25:38





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地板
2019-03-29 10:53:13
一、整体区位及交通环境

项目位于龙华区观澜板块,观湖街道的东南方位。所在区域是深圳中轴北的产业重心,南接坂田天安云谷、龙华宝能科技城,东连平湖金融与现代服务业基地,西临观澜高新产业园, 北为观澜传统制造业聚集地带。

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4楼
2019-03-29 10:53:59
项目西侧约1.6公里处为鹭湖科技文化片区,是龙华六大重点发展片区之一,也是龙华规划的科技文化核心区。
 
其中,观澜高新科技园将打造为战略性新兴产业聚集基地;围绕横坑水库周边,则打造为现代宜居生态区,突出区域性科技文化服务功能,规划入驻一批行政、文化、公共市政配套等重大项目。
 

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5楼
2019-03-29 10:55:32
具体规划有图书馆、群艺馆、大剧院、综合服务中心、科技馆、综合医院等重点项目,以及百万平米生态公园。


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6楼
2019-03-29 11:11:00
交通环境


距有轨电车1公里,接驳地铁:中森白鸽湖老村旧改,位于环观南路,项目距离龙华有轨电车2号线的终点站下围站约1公里步行距离(百度地图测量,仅供参考),通过有轨电车接入深圳地铁轨道交通网络,目前已在地铁4号线清湖站接通,待2020年底4号线北延段开通后,还将接通观澜站,形成双轨闭环线网,方便沿线站点的互联互通。

远期轨道线网:根据未正式公示的深圳地铁新修编规划方案,地铁18号线和地铁22号线将在鹭湖住区的东侧交汇换乘,若能实现届时也能提高中森公园华府的出行便利度。
另外,除通过轨道交通可直达深圳北站枢纽外,项目距离平湖枢纽站直线距离约4公里,前往罗湖、广州、东莞等区域也是较为可靠的选择。



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7楼
2019-03-29 11:11:19
密集快速路网,直达市区:项目紧邻坂澜大道、五和大道、清平高速、机荷高速、梅观高速、外环高速等快速交通路网,可快速直达市区、机场、东莞等区域,出行较为便利。
 
有惊无险
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8楼
2019-03-29 11:17:01
这个盘感觉很尬,交通不方便,周边也没什么配套,就公园是一个卖点
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9楼
2019-03-29 14:25:21
目前来看,项目公园的优势更突出一些,大的视角来看,项目位于未来观澜市政中心和产业聚集区的双重辐射区域,未来对于周边的相关产业和配套,将起到一定的带动作用。

交通方面,项目旁的快速路网比较密集,小区内车位充足,可驾车出行,也可利用E巴士、公交等公共交通工具通勤。


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10楼
2019-03-29 14:33:29
二、地块信息


项目原为白鸽湖老村旧改,2012年就被列入深圳旧改第三批计划,以中森投资为申报主体。2014年深圳旧改第四批计划中公示其调整范围,并于2015.8.6日通过专项规划,2016.9.16日总承包工程签约。


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11楼
2019-03-29 14:36:07
该项目位于龙华新区观澜办事处,北临环观南路、西临坂澜大道、南临白鸽湖二路。更新单元范围总面积39219.4平方米,拆除用地范围总面积37320.7 平方米,开发建设用地面积29456.0 平方米。计容积率总建筑面积130000平方米,其中住宅117000平方米,商业、办公及酒店5460平方米,公共配套设施7540平方米(含6班幼儿园1600平方米,独立占地1800平方米;公交首末站2500平方米)。
 
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12楼
2019-03-29 14:36:43
中森于2017年8月通过协议转让获得该项目地块。


无敌黑旋风
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13楼
2019-03-29 14:39:12
这个边缘位置,价格还这么高,估计卖不动,要启动全城转介吧
引用楼主的发言:
观澜近年来受困于旧改项目的放缓,住宅产品占比较低,近两年来仅2个项目获批预售,且仅有一个住宅项目。新房供应的低迷,加上片区利好尚在蓄势期,让观澜关注度陷入低迷。

项目所在的鹭湖片区作为观澜高端社区集中区域,规划市政资源集中,目前已有龙华外国语学校、深圳外国语龙华高中部进驻,还规划有综合医院、会展中心、文体中心等市政配套,中森公园华府作为片区近年来唯一的商品房项目,坐拥周边百万平公园资源,景观视野较佳。

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有惊无险
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14楼
2019-03-29 14:44:45
是有一些潜力,但是在核心发展区的边缘,周边要起来估计也要相关的规划、旧改之类的跟上才行,挨上一个边,价格就这么高,要是在核心区,吼吼
引用13楼无敌黑旋风的发言:
这个边缘位置,价格还这么高,估计卖不动,要启动全城转介吧
引用楼主的发言:
观澜近年来受困于旧改项目的放缓,住宅产品占比较低,近两年来仅2个项目获批预售,且仅有一个住宅项目。新房供应的低迷,加上片区利好尚在蓄势期,让观澜关注度陷入低迷。

项目所在的鹭湖片区作为观澜高端社区集中区域,规划市政资源集中,目前已有龙华外国语学校、深圳外国语龙华高中部进驻,还规划有综合医院、会展中心、文体中心等市政配套,中森公园华府作为片区近年来唯一的商品房项目,坐拥周边百万平公园资源,景观视野较佳。

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15楼
2019-03-29 14:45:40
项目已封顶(图片来源于家在网友)


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16楼
2019-03-29 14:47:12
三、关于开发商

项目的开发商为深圳中森投资,是以房地产为核心产业的企业,主要以珠三角地区和成渝地区为重点发展区域。 在深圳有几个住宅地产项目,为人熟知的应该是科技园片区华润城邻居的英伦名苑1-3期,以及龙岗中心区的中森双子座。
 


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17楼
2019-03-29 14:48:19
深圳重点布局:目前中森在深圳重点布局观澜,除中森公园华府(白鸽湖老村旧改)外,还储备有牛湖城市更新项目、新田元水老村城市更新项目等,这3个项目总共约20万㎡的旧改用地,其中牛湖旧改被纳入2017年龙华区第二批城市更新计划,新田元水老村旧改纳入2016年第四批旧改计划,两个项目目前尚无实质进展。
 
旗下物业公司:中森公园华府的物业公司为中森旗下的深圳市友盛物业管理有限公司,其公司成立于2005年8月16日,是深圳市物业管理协会会员单位,目前服务着深圳英伦名苑、深圳都心名苑、深圳中森双子座公馆、东莞阳明渡假山庄、成都中森·光华1号等项目。

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18楼
2019-03-29 14:51:21
四、整体规划及不利因素分析


项目占地面积约2.9万㎡,计容建面约13万㎡,总建面约18万㎡,容积率4.5。其中住宅建面约11.7万㎡,共5栋9座住宅塔楼,采用围合式错开布局。其中1-4栋均分为2座单元,5栋为1座单元。住宅楼总高约104米,最高层为30层,地下为3层。
 
项目规划总户数1275户,包含278户回迁房,997户商品住房,占总房源的78%,其中小于90㎡以下房源为826套,约占商品房总户数的83%。回迁安置物业面积约2.87万㎡,包括住宅2.46万㎡,商业0.41万㎡。
 
规划停车位1220个,其中包含了111个公共停车位,366个充电车位(占比3成),25个无障碍车位。机动车车位能够基本满足一户一位。另规划有385个自行车位。
 
项目规划商业面积5200㎡(含500㎡社区菜市场),幼儿园、老年人日间照料中心、文化活动室、社康中心、公交首末站、邮政所等公共配套设施。

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19楼
2019-03-29 14:52:05
A栋:相对性价比最高,北向看白鸽湖公园,远处看石皮山公园,南向看中央园林,安静舒适;北向正对环观南路,且楼下为小区次入口及公共开放空间,容易受到噪音影响。
 
B栋:南向偏西,有西晒影响,东面看公园,B1栋可看中央园林,B2栋临主入口,加上菜市场和地下车库,低楼层或会受到噪音影响。
 
C栋,北向看中央园林,南向目前为低层工业区,无遮挡视野较好。C2栋部分户型的低楼层会有来自体育活动场地的噪音影响。
 
D栋,北向部分户型可看中央园林,南向无遮挡视野较好。D栋北向有体育活动场地,南向有公共活动空间,D1栋和C2栋之间为公交车站入口,D2栋西北角为公交车站出口,低楼层容易受到噪音或汽车尾气排放的影响。
 
E栋,为东西朝向,东面看中央园林,楼下即是体育活动场地,西面看公园景观无遮挡,但北边角落规划为垃圾转运站,低楼层的住户容易受到影响。

 
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20楼
2019-03-29 14:55:26
小区入口

小区园林


小区商业

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