供应断崖！深圳这个核心区新房只够卖6个月了？

你有没有发现，这两年很少听到罗湖住宅拿预售的消息。

哪怕今年已经走过了近半，罗湖也只发了一张预售证，仅供应244套住宅，对比其他区动辄一个盘上千套，实在少的可怜。

来咨询的朋友，甚至@深圳买房计划的群里，也鲜有人讨论罗湖的话题。

罗湖缺少新房供应，也就少了谈资。

不过，相比上半年的屈指可数，下半年罗湖将迎来6个住宅项目，其中两个已开展示中心。

库存太紧张了！ 罗湖去化周期仅6个月

在讲罗湖之前，先给大家简单说一说深圳新房市场的情况。  

@深圳买房计划统计，全市新房库存量5.2万套，按2023年月成交2635 套来算，去化周期约20个月，已经超过18个月的警戒线。（Ps.库存时间仅供参考）

如果细分到各区，你会发现，罗湖库存560套，供应周期最短，仅6个月。

主要原因还是供应短缺。

3年时间（2021-2023年），罗湖仅批售14张住宅新盘预售证。

从上图的在售新盘显示，大部分的楼盘处于尾盘状态，每个楼盘能选的好朝向户型已剩不多。

其中供应主要集中在莲塘片区，其中京基楼盘是供应主力。

莲塘片区拥有得天独厚的自然环境，但是位置边缘，配套完善度跟翠竹、东门还是差了点，学校也只能算是中等水平。

所以，莲塘比较适合追求自然环境舒适的家庭。

其次是翠竹片区，地处核心，周边交通、学校综合水平都不错，只不过价格要贵不少，在售的三个楼盘均价在8-9万/m²。

但罗湖的热度，仍然需要有持续的新项目去维持。

即便是寸土寸金的前海也是如此，陆陆续续的新房供应，让片区热度能够传递，基本不会出现断层。

随着片区城市更新的提速，罗湖的旧改项目已经陆续进入收获期，但有效供应量也并未暴涨。

@深圳买房计划统计，下半年待售新盘里，罗湖有6个旧改项目，只有5个项目是全新盘，其中京基银湖樾府还是别墅为主的，留给刚需、刚改，满打满算1500套+。

这里重点讲两个已开展厅的项目，均是综合体项目，带有大型商业，配套齐全。

🏡御龙天地二期

御龙天地是罗湖市场上少有的从103㎡起步的纯粹大户型楼盘。没有小户型，定位纯改善精品社区，强调舒适性。

项目位于罗湖翠竹片区，靠近地铁3号线翠竹站，并邻近翠园中学、螺岭外国语实验学校、深圳市人民医院等。

御龙天地规划总建面约74万㎡，是涵盖住宅、商务公寓、购物中心于一体的综合体项目，主体由1栋超高层公寓、11栋住宅、1栋保障房、集中式商业和1所12班幼儿园构成。

本次将推售的是二期，户型面积为103-200㎡户型，样板房已经开放中，价格可参考一期备案均价8.59万/㎡。

🏡凌云华府

凌云华府，属于罗湖城建梅园住宅项目，现规划为城建云投创新金融总部基地，位于罗湖区笋岗街道宝安北路与梨园路交汇处。

项目由1栋81F高端商务写字楼(云投大厦)，1栋48F研发办公楼(高投大厦研发办公楼)，1栋36F商务公寓，1栋60F云端住宅(凌云华府)，3栋46-60F保障性住房(青云苑)，1所36班九年制学校，1所幼儿园组成，打造集居住、办公、购物、娱乐等多功能为一体。

▲城建云投创新金融总部基地效果图

其中凌云华府共有2个单元，总共有378户。1单元4梯5户，规划210户住宅；2单元4梯4户，规划168户住宅。

凌云华府的户型更趋向于改善产品的设计，在功能性上与刚需户型有所不同。

户型设计为约80㎡的2房1卫、约95㎡的3房1卫、约109-127㎡的3房2卫和约144㎡的4房2卫。

据销售透露，项目最快6月入市。

罗湖还有潜力吗？

作为曾经的第一区罗湖，在外界的描述里常伴随着“衰落”、“老旧”等关键词。

但也正如此，和南山福田对比，罗湖二手房的综合性价比太高了。

单价从刚需到豪宅，丰俭由人。

比如，罗湖口岸片区，泥岗片区，有不少3万多的二手房，单楼龄老，停车位少，硬伤较多。

重视学校家长，也能找到翠竹金翠苑、嘉多利这种10万+的房子，需要舒适、楼龄新的小区，也有10万+的幸福里、中海天钻这2大豪宅。

所以，在罗湖，如果不追求好学校，4至6万的价格区间内，你仍然能找到位于中心位置、商圈繁华、交通便利的二手房源。

▲来源：贝壳找房/4万起步的罗湖次新房

扯太远的就不说了。

如果你对罗湖的印象还停留在老旧的小区，高楼，产业，甚至“金融业都跑了”的论调，那么是时候刷新下认知。

比如罗湖区服务业发展尤为突出。

官方给出的数据显示，罗湖服务业占全区GDP比重高达94.2%，其中现代服务业占第三产业比重75%，两项指标稳居全市第一；

金融业总资产占全市约1/3、增加值占全市近20%；

商贸业增加值占全市商贸业比重超14%；

金融总资产超6万亿元，约占全市1/3；

现有银行、证券、保险类持牌金融机构近100家，数量居全市第二。

实际上，前几年罗湖热度不足也是有原因的。

大家关注的是大饼，也可以说是预期管理，罗湖存在不足。

但罗湖经过多年的发展，土地空间严重不足。毕竟规划能否落地，要看整个区域有没有完整的可承载空间。

不过，这一窘境在近期得到了解决。

4月16日，罗湖区召开区级集中连片区域投资与招商大会。

一次性推介清水河总部新城红岗国际创新广场、过境土地B1地块、大梧桐生态融合区北侧地块、笋岗客整所等中心城区4块高价值连片土地。

4块集中连片土地总用地规模133公顷，招商用地规模126公顷，相当于19个春笋。

集中连片区域开发建设有何好处？

一是集中连片区域开发建设是大片区统筹，可以结合区域的总体规划定位，更好统筹城区发展格局，推动集中连片区域功能更完善、品质大提升。

二是集中连片区域开发建设可以实现要素资源的高度集聚，变“散装”为“整装”，促进产业链协同联动，营造产业发展的优质生态。

过去，罗湖一直是东西走向发展，而不是北向发展。

如今，尚未高强度开发的清水河片区拥有后发优势。

清水河总部新城占地面积3.5平方公里，相当于3个深圳湾超级总部；拥有待开发的土地面积39.2万㎡，预计5年内可释放产业空间103.8万㎡，远期释放产业空间279.7万㎡。

按照最新的规划目标，罗湖提出了全力打造清水河总部新城为“数字经济总部经济集聚区”，重点布局人工智能、生命健康、新一代信息技术等战略性新兴产业。

▲清水河总部新城整体效果图 | 罗湖发布

预计到2026年，罗湖现代服务业增加值突破2500亿元，占第三产业比重接近80%。

有机会形成2个超千亿支柱产业、3-5个百亿级十亿级新兴服务产业集群，打造税收“亿元楼”45栋。 

和时间做朋友，旧改后给你一个“新罗湖”。