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罗湖人民南商业价值凸显，商品住宅如何？

罗湖人民南片区属于罗湖的最早建成区域，在法定图则上，包含罗湖口岸、万象城区域、和国贸区域，紧邻东门商圈，蔡屋围商圈和地王京基办公区域。在地理位置结构上形成罗湖金三角大商圈，档次和体量都位于深圳前列。

在这样一个寸土寸金的地方，商业价值凸显，从法定图则上也可以看到，一半的地块为商业性质地块，另外法定图则上对本片区的定位、主导功能都是以商业为核心打造国际化商业中心区。

1、本片区的发展目标是：强化原商业核心地区的城市商业中心区地位，重振该地区的商业繁荣；提升口岸/火车站地区的城市门户形象，大幅度提高该地区城市公共空间的环境品质，增强地区活力；塑造一个具有地域特色及历史文脉的、卓越的国际化商业中心区；提供舒适、安静、优美和配套齐全的宜住环境。

2、本片区的主导功能是：集商业、金融、贸易、信息、交通中心、客运口岸及城市门户于一体的国际化商业中心区。

3、本片区的发展策略是：通过城市更新及推进未建设用地建设，完善片区功能结构，完善基础配套设施，从而提升片区公共服务水平；打通部分街区交通微循环，促成地下空间与二层连廊建设，构建连续性立体化的步行空间；充分挖掘绿地资源，全面提升片区的绿化环境。

2016年年底，罗湖人民南片区4万以内单价的楼盘还能随处可见，总价150万左右还有很多选择，这个总价的租金水平可以达到4000左右的水平，可以说属于罗湖的价值洼地，下图是当时统计的楼盘租金和售价，让人印象比较深刻的是德兴大厦，虽然楼龄比较老，但是148万总价45平的原始两房，在深圳基本可以说是绝迹了，租金可以租到4500元/月，租金回报率也是很高。在统计2017年罗湖各个片区涨跌幅时，罗湖人民南片区就以17%的涨幅站稳第一的位置，要知道2017年除了豪宅和优质学区走出一波行情外，大部分区域都是横盘微跌的状态，这一年，人民南片区算是补涨行情。

再看今年搜集的数据，还是比较关注的德兴大厦，45平两房报价200万，租金水平两年的时间也上涨了20%左右，当时买了的起码不会亏。其他楼盘对比部分横盘，部分微跌，德兴大厦相对比较突出一些，如果按图索骥，片区内还有一个楼盘似乎有同样的轨迹，比如说金城大厦，同样是小户型原始2房，而且客厅出阳台，总价160-180万左右还能买到，面积段在37-46平米。

在罗湖，均价水平前三分别是银湖、翠竹和东门片区，银湖片区成交基本是豪宅为主，均价数据拉高。翠竹和东门由于有优质学区的带动，主要是深中和螺岭小学学区的小户型推动，均价水平前居。其他片区均价基本在5万左右，人民南和清水河泥岗片区普遍还在4万左右的单价，均价水平非常接近的清水河片区，各方面配套相对不如人民南，对此，相信人民南片区部分楼盘还是有价值回归的可能。