光明5w+，为何不选坂田、布吉？深圳买房选这些区要谨慎了

开篇之前，先来看一组数据。

前天，深圳房地产信息网的2019年“龙虎榜”发布了，里面有几个有意思的数据，在楼盘成交量方面，新房的供应及成交主力仍是龙岗、宝安，其次是光明和坪山。

新房住宅成交数据同比涨幅最大的区域里，盐田和大鹏是个例，因为2018年没盘入市成交量太少，所以今年同比涨幅没有参考价值。值得一提的是光明的成交量同比翻了近2倍。

罗湖的成交和供应在深圳都是倒数1，刚需也多聚集在成交量最大的“原关外”几个区。

成交量最多的前十中，宝安沙井、光明的项目占了6个，前四名均是来自这两区。

有意思的是，这两个片区也惊人的相似，房子今年都是要靠抢，成交战绩非常相同，是深圳刚需置业者今年最喜欢的两个片区；价格相当，也正处于发展初期。

光明片区的下半年因几个新盘热买，被推上了风尖浪口，占据了话题头条。

1

许多置业者表示同样的价格为什么要选光明？为什么不买价格相近的沙井，为什么不选离市区更近的板田，为什么不选更便宜的布吉？

光明房价现在高吗？客观来说，相较于片区目前现状来说，当然高了；相较于“市区”、宝安来说，5万左右的单价还能接受。

今年也有许多朋友告诉娟子，自己买光明主要是想着未来通勤南山会很方便。

前几天，家在网友@光明燥热 发布的《准备买光明的南山刚需请擦亮眼》激起了深圳刚需选区之争。

他认为，今年的热度轮到光明，这很符合深圳人多年轮换热点片区炒房的陋习。但想在南山上班，却又想置业光明的刚需需要擦亮眼。

1、光明到南山的交通，与龙岗相同，约30公里，之前因为片区人少，所以交通还说得过去，2019年已相当拥堵，未来单程到南山1.5个小时很正常。

2、很快光明的通勤会变得异常辛苦，他认为至少这7年之内，仅有6号线，而6号线通达市区非常不方便；就算13号线建成通车换剩也不方便。

3、说到科学城规划，希望这次不是画饼，哪怕用15-20年建起来成为南山第二个科技园也好，但存在太多未知。

网友@光明燥热说的不无道理，目前光明短期内的交通确实存在不便的问题，未来的发展得看科学城，是否能真正吸纳更多的企业入驻，否则，仅是发展成为如龙华一样的睡城，价值将大打折扣。

当然，也有不少网友看好光明。

家在网友@chongzhiding表示，买了光明房子的人，想五年内套现赚钱，估计会有难度；但10年到更久的未来，你们将占有深圳发展另一个黄金年代和黄金地段，这是龙华，坪山，罗湖所羡慕。

他认为，深圳政府对于光明抱有极大的期望值。深圳在未来湾区城市竞争中急需要补短板和培养新的竞争优势，而光明做到了一举两得，科学城培育原生科技优势，大学城补上高等教育短板，这可是连南山都做不到的事情。

  再者，光明的定位是北部副中心，涵盖了几乎所有城市功能。高铁、科学城，大学城，南山有的光明也有，未来也许光明不是要做南山小弟，而是相当南山兄弟都不一定。10年内你就业的公司说不定从南山搬到光明或是设立分公司（因为成本更低又有人才汇集）。

光明最重要的13号线北延线，它的作用肯定不仅满足每天通勤，而是沿着这条线，南山的高科技产业集群一路往北分布到石岩、光明，甚至到松山湖，这条科技动线才是深圳的未来。

2

除了光明之外，宝安沙井成为刚需置业的另一个网红区，虽然片区还是破破烂烂，但一条11号线快速的串连福田、南山；加之大空港新城、海洋新城、前海等一系列可期的概念性规划，沙井成为许多自住、投资客的选择地，但今年沙井入市的楼盘也非常少。

相比较，宝安沙井目前的便利性要比光明强得多，但片区的整体塑造更为艰难，因为只有靠城市更新来推动，你见过宝安沙井有净地出让吗？极少。

有网友表示，光明5w+，选坂田不香么？到南山差不多，但坂田到福田罗湖都很快，周末开车20分钟到福田CBD，就算光明科学城起来了，但华为是现成，感觉光明已经透支了很多年……

坂田相对来说目前也到了6万左右，近两年坂田片区并没有可观的利好，所以置业者并不热衷于选择这个片区，片区新盘入市也非常少，能选择的盘有限。

加之今年龙岗整个片区都走势不强，东进现在也不怎么提了，没有概念可打，成交量涨了，但价格同比涨幅最高的坂田，才2.2%。（可看下图）

今年坂田的交通会进一步改善，不排除会吸引一波置业者，一是地铁10号线年中开通，另外是坂银通道会开通，这一条通道对板田的意义是非常大的，建成后从坂田开车到福田的时间由原来的近1小时缩短至大约12分钟。

图片来源：贝壳研究院

    3

为什么不选布吉？

前几天，同事提起布吉已经沦为深圳人买房最后“挣扎地”了，娟子细数了一下各片区，除了坪山之外，布吉目前的价格低可以倒数。

近期，家在论坛有不少这样的讨论，“如果钱不够，又想买房，那就买布吉吧，好歹也在深圳上车了！”

钱不多，考虑能上车，有一部分刚需买布吉已成为不得已的选择，从上面的“龙岗各片区量价对比”表可以看出，布吉的成交量是龙岗最大的区（6835套，占了整个大龙岗的4成多）。

相比其它区，离市区近，接罗湖，地段也没有那么差，但房价涨幅老拖后腿。

布吉的发展跟随罗湖，罗湖近些年的发展非常缓慢，布吉本身存在着规划落后、内部交通不便等深层次历史因素，整体的升值空间是全市倒数。

说到罗湖，先举个扎心的例子，中海天钻2015年12月底开盘，当时的价格是单价8.3万-12万/平，现在市场上二手房的挂盘价是9-12万/平；与之相同入市，开盘价差不多的华润深圳湾悦府，目前的挂盘价是22万/平。

这种相同起点，几年时间拉大差距的主要因素还是区域发展，及片区的定位及资源。

有网友发帖表示自已买了布吉的合正丹郡项目，当时买不到3.1万/平，从6月挂到现在，近两月看房的多，但意向的价压得很低，算了一下成本，现在是亏本的。

2017年合正丹郡开盘主推产品备案价在3.1-4.1万之间，大户的备案价较贵，有些到了5.8万/平，现场多个折扣，如果全部能参与可以打9.4折。

而目前市场上的挂盘价是在3.5-平之间，这样来看，从开盘到现在基本是没怎么升值的，事实上，这个项目的品质并不差。

4

归根结底，刚需在深圳还有其它更好的区域可选择吗？

坪山新房也接近4万了，现在有些所谓的专家告诉大家要去买临深了。

2020年，刚需置业者选区的格局恐怕还是难以改变，西部的沙井、北部的光明仍旧会是热点区；便宜的坪山还是会有很多人选。

但光明、坪山，如在福田、南山上班的刚需置业者，短期内还是需要谨慎考虑。

有媒体人说，板块轮动接下来会到罗湖和布吉，娟子认为今年可能性不大，因为这两区没有可预期的利好，靠旧改拉动？太难！

盐田今年会迎来8号线，这个片区沉寂了太久，今年佳兆业的项目入市才把目光再次拉回，作为“原关内”的区，整体的涨幅都只是在跟随，只能作为自住的选择区，大鹏也一样。

对于“原关外”交通等配套是一方面，是否有好的学校也会成为领跑区域的重要指标。

深圳早已是多中心的格局，但核心区仍然是核心区，未来各大片区都会陆续追赶，相比较，先上车很重要，但同时别忘了在选择区域的时候，考虑下自己的实际需求。

（注：本文为咚咚找房原创，如需转载、转发公众号，请与平台取得联系！）

曝料、信息分享，欢迎加娟子微信！