不用“豪宅税” 免税盘搜罗之公明篇

自从深圳施行“三价合一”新政后，这二手房的交易量就因为突然高企的税费开始滑坡了，哪怕是传统的金九银十季节也没用，

“三价合一”后税费高，主要原因就是大部分看似普通的房子却被认定为“非普通住宅”，而不得不缴纳更多的增值税，契税等俗称为“豪宅税”的费用，这部分成本往往能占到总价的6%左右，要是担保赎楼等费用再高点，那买套二手房要交10%的税费也不奇怪了；

新房倒是不用交增值税也不用担保赎楼了，但是一般交房得等一两年，一边租房一边供楼等着装修入住，这负担可是也不请，更何况新房少有现成可用的成熟配套，种种许诺能否落到实处还犹未可知，要现成可见还是得二手，一文钱难倒英雄汉，难道就没办法少交点税么？其实只要购买的房产能满足各区指定的“普通住房”标准，并且是满两年的住宅，就能“免税”，当然能减免的主要是增值税和个税，契税谁也少不了的。

深圳市“普通住房”标准已经几年没有更新，满足下面三条即可被认定为“普通住房”，

目前深圳普通住宅应当同时满足以下三个条件：

1、住宅小区容积率1.0以上；

2、单套住宅建筑面积144（含144）平米以下或者单套住房套内面积120（含120）平米以下；

3、房产“计税总价”小于各区“普通住房”的价格标准。

虽然“三价合一”，但是国土对各楼盘各户型的评估价往往还是稍稍低于现在市场报价的，所以一般情况下“计税总价”就是指房产的国土评估价了（同小区同户型评估价都有可能不同，具体价格可以），这次就先来看看隶属光明新区的公明片区有什么“免税”盘值得考虑吧

区域概况：

公明一直以来都是光明区的产业基地，城建配套因此有一定基础，红花山公园周边是片区的核心地段，文教卫生等现有最好的市政配套尽皆汇聚于此，而松白路沿线则是产业和旧改集中地（虽然光明区现在已经分成6个街道，分别是公明、马田、玉塘、新湖、光明、凤凰街道，但为了讲述方便，就还是按照习惯以龙大高速为界，把整个光明分为公明和光明两大片区）

下面两图就是公明片区的综合示意图了，

旧改：

公明片区本身是光明区最早开发的区域，基础设施建设有一定基础，工业园区遍布全域，相应的城中村也就规模颇大，随着产业升级转型，很多园区都启动了城市更新项目，不过主要集中在公明的主干道松白路附近，由于大多旧改项目是规划为商住用途，预计未来数年松白路周边城建环境将有质的改变，潜力巨大；

教育：

以往光明区的教育资源配置是极差的，学区不用想，连基本的学区供应都是捉襟见肘，好在最近两年大手笔投入改扩建，学区供应基本平衡，至于成绩，虽然新建学校的各项配置都较高，但整体的提升还需要时间的积累，目前口碑较好的就是公明实验学校、公明第一小学和第二小学了；

商业：

公明的中心地段商业配套还不错，起码有个天虹商场和百佳华，几个宏发系楼盘下都有业态还算丰富的综合性商业街，未来沿松白路将形成以天汇城商业为核心的超大型综合性商圈；

交通：

路面交通目前还是走龙大、南光两条免费较为快捷，非高峰时段自驾来往福田、南山中心地段单程在30分钟以内，高峰时段就要50分钟左右了，高峰时段出行的上班族还有多条e巴士专线，45分钟左右就能到达福田南山主要集散站点，2020年地铁6号线通车后，通往福田就更加方便，至于直通南山的13号线还得再等等了；

公明的楼盘不是很多，要公允评价楼盘品质，尽量量化各个楼盘的差异来列个表格比较吧，

PS：文体中心就是上面综合示意图中的文化馆和体育公园，综合医院指的是宝田医院或人民医院

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我是偏北，房网资深淘房哥，深圳广电媒体地产栏目常驻嘉宾(FM1062，942，深圳卫视今日地产栏目)，深耕鹏城楼市，最擅长对比分析，置业投资研究。

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