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光明升格建区凭什么逆袭深圳楼市？ 59期咚大嘴回顾

大家好，我是淘房哥偏北，今天这期咚大嘴直播就由我来主讲，跟大家聊聊光明区的方方面面。

前段时间光明新区正式挂牌成立，引起很多人关注，挂牌之后光明的发展是不是会踏上一个新的台阶？对于置业者来说会有什么新的变化或者是需要注意的地方？

1、首先说一下光明为什么能够突围建区

我得说这个标题好像稍微有点标题党，实际上整个深圳市强区放权的策略是在多年前就已经确立了，各区的现实情况，发展思路都不尽相同，行政管理环节扁平化，增加各区的自主管理权限是现实需要也是趋势，例如光明、龙华就是从原有的“大宝安”分离出来的，现在都已经和宝安并列成为深圳的下属行政辖区，以后再继续细化以实现市政管理的优化都是有可能的；

光明的建区历程比较曲折，原本它是与龙华、坪山一起开始建区进程的，但龙华、坪山都先于光明正式挂牌还是有些特殊原因的，近年来几次大型安全事故显著拖慢了光明建区的行政工作，不过光明的经济社会发展决定了建区挂牌是个早晚的问题，毕竟大量具体的地方行政工作还是需要区一级政府自行推进才能有更高的效率，例如建设一所学校，如果没有建区那相关的预决算审批等工作都需要经过市级单位沟通协调，周转环节多，建设周期也就大大增加了，而现在由区政府自行安排相关工作，效率大为提升；

那么正式建区挂牌对于光明有何意义？

前面提到的提升行政效率是确实存在的但是这并不意味着光明就此就获得了什么以前从未有过的巨大优势，至于什么迎来很大的发展契机之类就更是扯了，需要注意的是光明安身立命的根本从过去到现在到未来都不是什么建区，而是在于光明在整个深圳市的规划环境中的地位，他的发展定位、产业结构和地理位置等各个方面，这些综合起来才奠定了光明的发展现状和未来前景，这也才是我们关注他的根本原因。

2、盘点深圳十六大重点规划区域，定位与走向

刚才也说到了光明在深圳整体规划中的地位问题，目前为止深圳已经确立了16个重点建设区域，光明的凤凰城就是其中之一，

这些重点建设片区的确立是在契合本地产业发展、行政管理等方方面面的综合考虑下制定的，各自的未来发展方向和思路都是有些差异的，各片区具体情况就参考咚咚找房中相关文章吧，在这里就不展开了；

不过我想可以把这些区域基本上可以分为两种类型，一种就是侧重于产业类型，例如原关外范围的几个片区——光明凤凰城、龙岗低碳城、坂雪岗科技城等等，另一种就是深圳湾超级总部基地、北站商务中心这类区域辐射核心，这两类在产业类型和对周边影响力方面都有很大不同，北站商务中心这样的区域核心是人财物的集散中心，主要起促进周边区域乃至全市甚至到更大范围经济活动的作用，而产业型片区则是注重集中发展优势产业，寄望形成相关行业的集约化发展，这些都是政府根据当地行业特点和区位特质等要素结合全市的规划目标所做的因地制宜的超前设计；

光明的凤凰城就主要是聚焦于高新技术产业，它的代表企业可能大家都听说过就是华星光电，这是面板制造行业的龙头企业之一，目前它的生产基地就在光明，其产业相关的上下游企业也大多集聚在附近，自然形成了凤凰城的光电产业园区；

说了这么多，其实就是要说明一点，这些重点片区无论是有强大的产业集群还是对周边经济活动有着强大的辐射作用，都会自然而然的对有较强购买力的置业人群起了集聚作用，而这些也就会吸引众多开发商前来，相应地方的地产市场也会更加活跃，而且其发展的持久力也更强，很显然拥有强大本地购买力的市场相比总是依赖外溢而来的购买力的市场的可持续性更好，市场也更加健康长久，就好像临深区域一直以来都是依靠深圳外溢的购买力支撑，其发展变化就像潮汐一样起起落落，但始终缺乏自有的强劲动力来影响楼市走向，我们对待这样不同成因的市场的态度也是不同的，来自本地的强大购买力对于楼市的长远发展是至关重要的，只有如此才会有较为健康可期的发展前景；

说到这就要提到光明相比其它片区的一个优点或者特殊优势了——同样是产业类型片区，如果比较旧改或者新盘数量的话，那在深圳范围内，光明还真不算什么，这方面坪山、龙岗才是头牌，像龙岗大家已经熟知，每年的推出的新盘数量基本都是头名，下来往往就是宝安、龙华等等，而光明就比较可怜了，如今就算带上已有的二手楼盘也不过二十个左右，但是光明就胜在还拥有大片连片的可用土地，看看凤凰城的地图，

大如龙岗坪山，其可用土地绝大部分还是需要依靠旧改来筹集，而光明特别是凤凰城就像一张白纸，容许规划设计师肆意布局产业园区和配套社区，这是早在数年前就已经规划设计好的，目前已经有众多大型企业集团进驻，像前面所提到的华星光电只是光电子行业企业其中的一家，它和上下游相关企业已经形成门类齐全，相互衔接的全产业链分布，而且不只是光电行业，钟表制造、高端内衣、医疗器械等产业在光明都有布局，并且都出现了大规模的产业集聚；

能够给在片区内的企业提供连片的相对较为廉价的可用土地是光明在产业发展中的一个特殊优势；

另一个能让光明在众多重点建设区域中脱颖而出的特点就是其具备的区位交通优势了；

深圳以前的经济核心就是福田罗湖，多年来随着经济的发展，产业的升级，深圳的经济核心也逐渐西移，目前福田还保持着中心地位，而前海则成为新的经济核心，人财物都在向两大核心集聚，但核心区域的高地价高房价并不是大部分人所能接受的，工业企业更是如此，如果比较一下来往于福田前海双中心的交通精力成本，那么看似遥远的光明反而能够名列前茅了，半小时左右可以通达福田南山，两条免费的高速加上在建和规划的两条地铁线路就是关键原因，例如早高峰时在光明坐e巴士等公交去往福田南山一般就是45分钟左右，这样的时间成本对于大部分从核心区外溢而出的置业者来说是极具吸引力的，毕竟跟中心城区比，4万左右的均价的光明还是个低洼地带；

3、解读光明楼市的供需关系、个盘点评

（点击查看光明区现有在售二手个盘情况）

国内的楼市虽然很大程度上是“政策市”但毕竟还是“市场”，所以供需关系这个市场的基本规则还是起着决定性的作用，当供需不能平衡时，价格的体现就会比较特别了，例如两三年前在光明，在交通、配套都比较方便的地方租房，哪怕是围起来的院落只能停停车的城中村，想要找个两房没有2600是拿不下的，而且还是空房！！！

前面说到光明的产业基础很好，不少公司堪称行业翘楚，而这些行业翘楚中的工作人员普遍收入并不低，对于居住需求的消费体验自然也是有相应水准要求的，不过光明的楼盘少，市政建设和配套水平跟他的经济发展水平相比就更是极不相乘了；

总共不过二十来个商品房社区，除去还没入市的新盘、太过老旧的等等，真正入市流通的其实真的很少，倒退几年的话这种情况还更严重，所以光明的楼市起步价并不低：

一房两房相比周边片区同类型产品虽然楼龄品质胜出但总价方面几无优势，两房很多也都在300万左右了，

从3房开始才显现出光明的优势，目前次新甚至是准新盘的花园社区3房350万左右就能找到，例如光明峰荟，宏发嘉域，正兆景嘉园等，

对于置业者来说，在光明寻找置业的机会可以考虑多关注片区内的交通核心附近的楼盘，如公明的老城区，6号线和规划的13号线各站点附近的楼盘都挺不错，而光明这边则是应该重点关注区政府附近区域，毕竟光明未来的发展引擎凤凰城就在旁边，这一片的除了光明一号和正兆景嘉园相对便宜点外，其它各盘价位都不低，但是如果把投资周期拉长到2020年地铁通车前后的话，周边交通、生活配套等相关利好都纷纷兑现了，这个收益还是会挺不错的；

总之当你因某个片区的前景不错押宝某个楼盘的时候只要想想它能不能充分体现所属片区的优势特点就可以心中有数了。