光明涅槃将破五 靠什么拯救刚需？
我是偏北，资深淘房哥，最擅评楼论市， 熟悉龙华，坂田，光明，坪山及宝安等片区，熟悉交易流程，常期作为嘉宾参与FM106.2,FM94.2等深圳电台和深圳卫视《第一地产》节目，近期作品有
最近一段时间房地产市场有点平静，新盘推的少，二手成交淡，很少上头条的光明倒是又吸引了不少人的目光，其实如果不是去年年初通往福田南山的两条高速免费（龙大高速和南光高速），大部分人买房怕是想不起光明这里的。
这一年中通往福田中心的6号线已经在建，过宝安去南山核心的13号线也已确定，越来越多的人因此开始关注起光明了，作为片区房价的风向标，新区核心位置即将开张的新盘也挺吸引人，不过市场传闻的价格就不低了
当然传闻始终是传闻，备案价出来前说什么都没用，不过跟附近的中介聊房价，这跟前的二手身价也是不菲啊
虽然这只是业主报价，不是实际成交价，但是看这意思光明均价是准备破五了！难道因为宝安南山高房价而走向光明的刚需们又要倒在置业路上了？
人常说“一叶知秋”，但房地产市场有其自身的特殊性和复杂性，仅凭这些还是难以判定一个片区的情况的，而光明新区的房地产市场就存在一些特异之处；
记得几年前因故要在光明租房，想着这么偏远的地方房租应该很便宜吧？想象很美好，现实很惊悚——商品房且不说，就是村委统建搂，只要是地段不错交通方便的，两房两千多，三房三千多，而且这价格就别想着有配空调冰箱了，全齐的要再多几百！！！
要品质档次的话，旁边商品房小区类似配置则还要再贵一些，问题是房源还少，嫌贵的话，村民自建的“握手楼”那是价格便宜量又足，不过中介就不带看了，你自己去村里找吧；
这自然让当时还住在宝安的我难以接受（当时住的是创业二村，三房，月租3500），不过存在即合理，虽然光明新区辖区不小但当时正规商品楼盘不到十个，除了新盘，市场中房源供应本就有限，再加上考虑到交通和生活便利的需要，符合需求的楼盘就屈指可数了；
另一方面虽然没有腾讯、华为等明星企业但光明新区的产业规模并不小，有一定品质档次要求的居住需求也挺旺盛，起码同期市场的供应是没能完全满足的，以至于有些企业不得不自力更生——华星光电在公司附近自建员工宿舍，在宏发上域给外籍专家长租住房，而医疗器械行业知名的迈瑞则成栋的包租公明中心地段的村房改造成员工宿舍；
简而言之：市场最基本的规律是供需平衡，当供需关系逆转的时候，发生任何情况都是可能的
租赁市场如此，住房供应也是一样，相应的新区房价在历次楼市爆发的时候都没落下，均价一路扶摇直上到当前的4万左右了，而最近几年随着多个新盘陆续上市，光明新区楼市的供应情况相比以往是好得多了，光明楼市详情要想拨云见日还是得先了解下片区的现状；
光明新区各盘分布及交通配套如图所示
光明新区：
光明新区位于深圳的西北部，紧邻松岗、东莞等地，习惯上我们一般以龙大高速路为界把光明新区分为公明和光明两个部分；
现在新区目前在售的商品房项目（含新盘和二手楼盘）加起来还不到二十个，有一半还是最近三年中新建或开售的，其中公明广场和光明新区管委会等附近区域的城建环境还算不错，但生活配套就还是公明广场周边相对完善些了；
在对于光明未来发展至关重要的交通方面，有在建轨道6号线和规划的13号线，2020年后乘地铁出行前往福田或南山核心区域可以控制在一小时以内，目前高峰期乘坐定制公交用时也差不多，自驾走高速如果不塞车基本半小时左右可以到达，至于规划中的其它轨道线路因为目前还处于概念论证阶段，距离开通运营还遥遥无期就不作讨论了；
从楼市供应量来说的话，公明片区楼盘相对较多，新旧都有，品质档次和价位差距也较大，但地理分布就相对集中些，基本上社区档次不错且周边环境好些的，市场均价就在4万左右，配套差些如松白路旁的几个次新盘，均价就在3.6万左右了；
光明片区配套薄弱，特别是新区管委会附近近乎空白，开头所述的几个高价盘就在这里，但基本上是有价无市，偶有成交实际成交均价也已经到4.3万左右了；
公明片区：
公明一直以来作为产业重镇，人口密集，整个新区的老城区就主要分布在这，其中6号线公明广场站到南庄站附近区域的生活配套和市政设施是比较完善的，而松白路沿线无论城建环境还是市政配套都比较匮乏；
（配图来自咚咚找房牛浩思）
由于缺乏连片可用土地，公明的城建升级主要依赖规划的众多旧改项目，红花山公园周边是较为繁华的生活片区，附近品质档次较高的楼盘就是宏发三兄弟（宏发雍景城、宏发美域、上域 ←点击产看具体房源）和福盈中央山了，目前宏发的三个盘市场均价在4万左右，中央山均价3.8万。
而在6号线公明广场站沿松白路两边分布有多个新建楼盘，大多自带规模不等的商业服务等生活配套，商业营业面积总计约20万平，到2020年前后陆续开业后这里将成为新的高档次商圈，目前在卖的新房和二手房均价在3.7万左右，例如宏发嘉域（点击查看房源）、光明峰荟（点击查看房源）。
小结：
公明片区的老城区大，楼盘选择相对较多，购物休闲都还算方便，但是除了少数楼盘附近，大部分社区城建环境较差，需要等旧改，所以要方便要档次就得多掏银子，价格便宜量又足的周边环境自然要差些，当然等上几年就会有大改善，选哪种还是看自己需求了；
对于自住改善为主的人来说，现成的生活配套是必要条件，所以红花山附近的楼盘就是理想选择了，宏发三兄弟和福盈中央山都是不错的选择；
至于天虹旁边的宏汇阁和南兴大厦，倒是真方便，但是宏汇阁放盘难得一见，而且略显老旧，没社区又有点吵；至于南兴大厦——不是资金极其有限的还是别考虑了；
松白路沿线现在还没什么配套，宏发嘉域自带的商业油漆味还刺鼻呢，目前价格还算不错，350万左右可以买4房了，在宝安和龙坂这个预算基本职能看看两房了，对于置业者来说，以距离换空间还是合理的；
个盘点评参考：
光明片区：
印象中光明片区似乎只有光明农场，其实光明多年前就已经引进以华星光电为首的高新技术和资本密集型企业了，得益于拥有大量连片的可用土地，光明片区的规划布局较为整齐，产业定位高端；
区域内楼盘不多，除少量分布在新区管委会附近外，其余分布较为分散，管委会南部到高铁站之间的大片土地则大多是预留作为高新产业园区，在逐步引入高新技术和新兴产业企业后，未来以此为核心的凤凰城将成为新区发展最重要的动力引擎；
光明片区的交通目前同样还是依赖于龙大高速和南光高速，往来市区中心所需时间跟公明片区情况差不多，相比公明优越的是拥有高铁光明城站，目前每天都有往来于深圳北站和福田站的车次，20分钟可以直达福田核心，不过还没有高峰时段车次；
在新区管委会以北，以光明集团招待所为中心的区域是光明片区的老城区，生活配套虽然不如公明老城区完善，但基本配置都有，这里集中规划了多个旧改项目，未来将成为光明片区新的生活居住区；
目前这里在售楼盘只有相对老旧的高正豪景花园，多层社区，均价3.8万左右；
目前光明片区楼盘供应较少，新区管委会周边是片区的核心，集中规划了全套的市政设施和生活配套，位处其中的几个楼盘凭借自身的高品质更是如虎添翼，价格在整个新区都是拔尖的，像深房传麒山和光明大第最受欢迎的户型，成交均价已经接近4.5万了；
不过区域内生活配套还处于建设的初级阶段，购物消费极为不便，只能耐心等待玖龙台等新盘自带商业的开张，预计在2020年地铁6号线开通前后的时期，片区的城建环境和生活配套就都会比较完善了；
小结：
光明片区新盘位置略偏，二手放盘稀少价格高，加之羸弱的配套，对于刚需自住来说，短期内选择光明片区真的是想说爱你不容易，不过高大上的规划前景确实很有吸引力，在这里置业投资最需要的是耐心；
个盘点评参考：
总结：
光明破五是传言 刚需上车不用怕，公明老城 松白路边 两房预算变四房
新区各种高大上 安家还得再等等，核心地段 投资圣地 慢挑细选不用急
我是偏北，资深淘房哥，最擅评楼论市， 熟悉龙华，坂田，光明，坪山及宝安等片区，熟悉交易流程，常期作为嘉宾参与FM106.2,FM94.2等深圳电台和深圳卫视《今日地产》节目，
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