等了10年，深圳这个近100万平旧改 首期开建了

日前，嘉佰华庭项目（宗地号A918-0774）的《建设工程规划许可证》及总平面图已获核发并对外公布。

意味着，这个位于龙华区观湖街道大布头旧改首发住宅地块，在历经近十年的曲折后，正式拿到了开工建设的关键“通行证”。

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首个地块952户，全为90平以上户型

嘉佰华庭用地位于龙华区观湖街道观平路与环观中路交汇处西北侧，宗地号A918-0774。

项目总用地面积约2.15万平方米，容积率约5.7，总建筑面积约18.7万平方米，其中住宅建筑面积约11.31万平方米，商业建筑面积5000平方米。

项目由4栋超高层住宅组成，自北向南一字排开。

1栋两个单元均为45层，2栋一单元44层、二单元42层，建筑高度最高约150米。

规划住宅总户数952户，机动车停车位1218个，车位比约1:1.28-20。绿化覆盖率40.03%。

值得一提的是，952户住宅的套内建筑面积全部大于90平方米。

这意味着项目在产品定位上并未设置刚需小户型，主力户型面积段大概率落在100至140平方米区间，偏向改善型需求。

从已公布的总平面图来看，该期的密度偏高（容积率约5.7），四栋住宅均为42至45层的超高层，楼间距普遍在24至25米左右，且四栋住宅均采用一层六户的设计。这与宸嘉发展在上海长风嘉佰道（容积率约2.5）的产品形态有所差异。

另外，朝向并非全南向。一层六户的布局中，有两户阳台朝向东北。地块呈长条形，面积有限，内部园林和休闲空间的宽裕度受到客观制约。

不过，项目在细节上也做了一些提升性处理：四栋住宅首层和二层做了架空，架空层合计达到10.4米，相当于将住宅整体抬高了约两层的高度；小区内部规划了架空连廊连接各栋，并设有内庭院和泳池。

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大布头总建面近99万平，住宅约50万平

2026年1月19日，大布头城市更新项目首期正式奠基开工。

整个旧改规划总建筑面积近99万平方米，覆盖住宅、保障房、商业、办公、学校等多种业态，预计2029年全面竣工。

据规划显示，该项目分四期开发，住宅部分约50.35万㎡（含商品住宅约44.19万㎡），总货值预计超过200亿元。

其中，一期即嘉佰华庭（备案名）， 重点建设保障房、社康中心、养老中心及高品质商品住宅。

二期重点解决原物业权利人的安置问题，实现社会平稳过渡。

三期在成熟基础上推出升级版高端住宅产品，市场传闻这或许才是宸嘉招牌的“嘉佰道”系落地之时。

四期为压轴之作，建设地标性办公及商业空间，旨在引进企业、创造就业，实现产城融合。

大布头城市更新项目概念效果图、仅供参考

项目自身配建了较为完整的社区服务设施，包括社区健康服务中心3000平方米、社区老年人日间照料中心1500平方米，以及社区管理用房、社区警务室、物业服务用房等常规配套。

教育方面，项目西南侧规划有一所九年一贯制学校，西北侧与观澜中学一路之隔。项目自身还配建了两所幼儿园。

交通方面，项目距地铁4号线松元厦站约700米，在建的地铁22号线松轩站未来通车后将形成第二条轨道支撑。

这个项目建成后，对于观湖北片区将有一定的带动意义，在此之前，观湖北片区长期面临着老旧工业区和城中村混杂的局面，高端居住及商业配套匮乏。大布头项目的开工，意味着观湖北片区将迎来城市界面升级。

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这块地背后的“十年旧改”

嘉佰华庭并非一个普通的招拍挂项目，它的前身是龙华松元厦大布头片区城市更新单元的一期地块。

这块地的故事，远比一纸规划许可证要复杂。

大布头旧改最早于2015年列入深圳市城市更新单元计划，但此后多年未能实质性推进。

2016年，闽系房企福晟集团入局拿下项目，意图将其打造为龙华的大型综合体。然而福晟随后陷入债务危机，项目资金链断裂，开发计划陷入停滞。

2019年，国华人寿以约20亿元接盘福晟所持深圳福晟地产65%股权，但以“过桥”方式持有，并未直接操盘。

2021年2月，这部分股权转让给了宸嘉发展（深圳）有限公司，宸嘉发展正式入主大布头旧改。开发主体方面，嘉佰华庭的申请单位为深圳市兴兆投资有限公司，该公司为宸嘉发展（深圳）有限公司全资子公司。

宸嘉发展此前在上海、成都、武汉等城市以“嘉佰道”产品线为人所知，嘉佰华庭是其进入深圳市场的首个住宅项目，所以大布头项目能否在市场一炮打响，很关键。