鹏宸云筑入市在即，首发约368户，已近万批次来访

近期备受关注的龙华新盘，无疑是未售先火的中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑（以下简称“鹏宸云筑”）。

据说来访近万批次，可见其火爆程度。

项目首发建面约80-124㎡住宅开盘在即，计划于本周五12:00正式开放实体样板间，可通过以下渠道报名，预约看房。

接下来，我们将结合区位、配套及产品力等常规维度进行分析，鹏宸云筑为何会火。

01市场：V字型反弹，入市氛围积极

新盘受瞩目离不开市场的助力，“929新政”后，深圳新房迎来久违的购房潮，月认购量破万套。

作为非限购区的龙华，新房去化迅猛，带动话题性高。区域内的深业上城学府开盘日光，更是起到了积极鼓舞的效果，将看房热情及入市情绪推向高潮。

在这样的市场背景下，鹏宸云筑很幸运，生得逢时。

02区位：纳入都市核心区，发展潜力可观

当然，这期间也不是所有新盘都卖得好，卖得好的基本集中于区域中心及其周边。

鹏宸云筑位于龙华区民治街道梅观大道东侧，深港科创中轴之上，占据龙华的南大门。片区整体南临福田中心，北接龙坂传统商业中心。

近些年，深圳城市能级不断提升，在粤港澳大湾区协同发展的大背景下，深圳都市圈应运而生。

项目所在的民治街道凭借出色的区位关系和功能联系，在最新批复的《深圳市国土空间总体规划（2021-2035）》中，被明确纳入都市核心区范围内。

这意味着，项目片区的功能定位跃升至与福田、南山等中心区同等地位。

也预示着，在现状发展基础上，片区将重点投入更多资源，在基础建设、城市环境等层面提升至与功能定位相符合的水准，实现都市核心区整体相对均衡的发展态势。

图源：《深圳市国土空间总体规划2021-2035》

03地段：统筹升级，居家环境迎来大改观

新格局下，龙华提出“数字龙华，都市核心”发展战略，并按“一圈一区三廊”空间格局进行布局。

鹏宸云筑在其中的梅观创新产业走廊的起点，沿路不仅正在进行市政化改造，还通过释放沿线土地，在华为、富士康等原有企业大鳄的基础上，进一步助推龙华高标准建设。

项目所在的华南国际物流园是沿线释放的重点项目之一。园区地块被整体纳入“深圳北站枢纽城市功能节点”“战略预留区”等空间范围，并成功写入龙华区未来十五年中长期发展的空间蓝图。

园区升级整备规模约53.34公顷，龙华已很难再有这么大规模的净地开发。升级后原单一的物流仓储用地，变更为以数字经济产业、配套高端商业和居住功能为主的综合性用地，包括建设海克斯康集团大中华区南方总部产业园、中部国际工程设计总部经济集聚区。

这样的地段改善，可谓翻天覆地。原物流园的存在导致片区功能属性相对割裂，物流车辆频密进出也影响了居住氛围和安全隐患，升级改造破除了这些厌恶要素，为片区带来清爽、融洽的产城功能和宜居氛围。

示意图

04交通：快速接驳市区，毗邻地铁南坑站

鹏宸云筑具体位于民乐路（东延段建设中）和华南路之间，区位交通优越，可便捷接入梅观大道（市政化改造中）、南坪快速路、坂银通道等城市快速路，与市中心区和城市其他组团都能较好地联系。

示意图

同时，项目距离地铁10号线南坑站约600米，往南通过两个站即可进入福田区（孖岭站），换乘9号线方便前往蔡屋围、车公庙、科技园等核心就业板块。

往北也只需两个站抵达五和枢纽（建设中），实现和地铁5号线，城际深大线（建设中）/深惠线（建设中）的换乘，轨交通达性好。

（注：以上标注的均为直线距离，仅供参考。）

示意图

05配套：市属配套集聚，全领域生活就近享有

鹏宸云筑与周边春华四季园、龙岸花园等老牌社区，和近几年入市的中海明德里、恒壹四季华府、恒地尊悦花园、深国际万科悦城等次新盘同属一个生活圈。

同时，距离深圳北站商务区仅约1.3公里（直线距离仅供参考），是龙华中心优质配套辐射的受益片区。

优质商业方面，往北步行可达8号仓奥特莱斯，约3公里直线距离内布局有坂田万科广场、坂田COCO PARK、COCO CITY、红山6979、COSTCO会员店、龙华印象汇、龙华万象系商业（建设中）等品牌商业，满足日常多样的购物和消费需求。

医疗健康方面，片区内布局了多所市属医院，其中，项目西侧的市儿童医院龙华院区与市儿童医院实行“一院两区”制，已于近期开园运营；

按三级甲等综合医院规划建设的深圳市新华医院，确定由北京大学深圳医学部负责运营管理，计划今年12月试业运营。

文体休闲方面，片区内市图书馆北馆、市美术馆新馆、市文化馆新馆（建设中）等市级设施扎堆布局；民治体育公园（建设中）、民悦公园（规划中）等文体、公园设施环绕。

其中，民悦公园规划占地面积约37万㎡，由项目南面的民治水库及周边绿地组成。公园正在开展初步设计和施工图设计，计划力争今年底动工建设。

除此之外，项目就近配套将伴随华南国际物流园的整体升级改造而持续补充完善。

示意图

06产品：国央双企联袂，建面约80-124㎡户型

鹏宸云筑是华南国际物流园升级改造下的首个住宅，处在整个园区的东南方位，相对远离梅观大道带来的车流、噪音等不利影响。

其南面和深国际华南数字谷一路之隔，高层具备山体（银湖山、塘朗山）绿地水域（民治水库）等景观资源（未来有可能被部分遮挡，水库北面规划了住宅用地）。

而北面规划的学校建筑相对低矮，也保证了项目北向开阔的视野效果。

实拍进度图

率先升级的鹏宸云筑，还是国央双企中建壹品和湖北文旅在深圳首度联袂的开发之作。

中建壹品是中建三局旗下专业房地产投资开发运营平台，隶属于世界500强央企上市公司中国建筑。平台实力雄厚，开发及在投项目超64个，总开发面积近2000万㎡。今年前十月，已在全国拿地金额榜上排行业前四。

湖北文旅是湖北政府控股的国有企业，实力同样了得。企业蝉联中国旅游集团20强，拥有3000平方公里旅游资源，7家5A级景区以及神农架、恩施大峡谷等37处优质旅游资源。

开发企业的实力，是置业者颇为看重的要素，也是项目品质和产品力构筑的有力背书。

效果图

鹏宸云筑整体分东、西两块地开发建设，总占地面积约4.33万㎡，建面约31万㎡，容积率约5.0。

两地块统一部署，采用围合式社区布局，楼宇南北高低错落排列，较高层楼宇主要靠北，3梯6户设计，其余的2梯5/6户设计。

效果图

鹏宸云筑为纯粹商品住宅社区，无公租房、无保障房、无人才房等配建要求。即将首发推售约368套（以市住建局备案公示的为准），位于3栋和5栋，主推建面约80-124㎡产品。

户型大体可分为建面约81/91㎡2房2厅2卫和建面约105/124㎡3房2厅2卫两组面积段，有以下几个突出看点：

双阳台户户向阳。户户双阳台设计，全向阳，低区赏岭南风园林景观，中高区近瞰湖景，远眺银湖山风光。

带全系品牌装修。小户型可拎包入住，中大户型一线品牌，实际装标以开发商公告的为准。

其中：

建面约81㎡A户型

东南或西南朝向，动静分区布局，三房两位配置。S型间隔墙体，预留冰箱位，收纳面平整统一。客厅出约1.6米进深阳台，功能全面。餐客厅等宽，敞亮舒适。

主卧双面开窗，通风、采光、视野充分。双次卧空间利用充分合理。分离式卫生间设计，满足家庭高峰期使用。除非自然通风采光紧凑实用。

建面约91㎡B户型

可视为A户型加强版，餐厅位+1空间可根据家庭需求做开放功能空间，也可做独立空间使用。 

建面约105㎡C户型

东南或西南朝向，通透结构横厅布局，空间利用充分。大开间短进深，通风采光性能优秀。270度向阳采光面，阳光直射充足，室内干爽明亮。餐客厨一体化空间，配有约5.7米通廊式超大阳台，兼顾休闲、家政多重功能。

主卧空间双面大开窗，自然通透，明亮舒适。厨房采用烟道外移设计，内部空间平整实用。入户自带独立玄关，自然通风采光，可兼顾入户衣帽间功能，室内外过渡区。

建面约124㎡D户型

可视为是C户型的加强版，拥有更大的空间尺寸。主卧三面开窗，可设置独立衣帽间功能。

总的来说，鹏宸云筑综合实力全面，大阳台、多阳台、大面积飘窗以及烟道外移配置，不但大幅度增加空间实用性能，还有效提升室内自然通风采光性能。

其所在地段大规模升级改造，将在居住、配套、产城环境实现大改善，和周边居住环境也更加融合匹配，带来整体性的提升。

举个不大完全贴切的类比，有点像福田安托山，从采石场到香蜜湖居住区拓展的整体转型提升效果，是“凤变冰”的龙华片区版本。有较好的片区发展预期，结合约5.5万/㎡的吹风价，也体现出了诚意，是值得重点考虑的龙华新盘。

（内容完）

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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