年限仅39年，深外龙学区大盘是坑还是宝？

北站五虎中最神秘的一个盘，也要入市了。

中洲迎玺从九一年拿地，跨时整整32年的时间。但关注度一直很高，毕竟这个楼盘算是北站居住属性最高的小区之一。

属于“别人有的我也有，别人没有的我也有”系列，不仅是五盘当中噪音影响最小的项目，还是大社区纯住宅，没有商品房回迁房，车位比还是达到了一比一以上。

那产权只有39年的【中洲迎玺】，究竟是坑还是宝？对比周边竞品，又有哪些优势呢？我们一起来评测一下：

01、迎玺的前世今生

中洲迎玺，位于北站板块核心位置，是北站近年来体量最大的新盘。

项目原名中洲黄金台，地块最早可追溯到1993年，原先因股东利益纠纷+规划多次修改搁置到现在。

今年6月中洲与信达资本、中国信达深圳共同出租60.41亿成立“广西信中投资合伙企业”，迎玺项目信达目前实际权益占90%。由央企信达注资了一大波，算是稳定了一下信心。

其中，信达出资的42.01亿以借款方式输送给中洲（中洲地产90%股权用于质押），中洲出资的18.4亿以股债权形式实现，包括中洲地产剩余10%股权和黄金台项目（中洲迎玺）。

至于蹉跎到如今，产权仅剩39年，又会不会有影响呢？

其实这种90年代初拿地的盘子还挺多的，像皇后道、合正中央原著、华丰前海湾等盘，其实也是同样性质，只是知道的人不多。目前这些盘在二手市场上交易，尚没出现什么影响。

02、产品的5点注意

中洲迎玺，总建筑面积约7.7万㎡，规划总建筑面积约44.6万㎡。整体项目有2669套住宅，2800个车位，规划容积率4.24，为纯商品房小区。

今年将率先推一期644套房源，据传将于本周六开放样板间，93-136㎡ 3-4房。

本次推售的产品共四个单元，其中一、二、三单元为47层，四单元为30层，全部为商品房。

关于户型，有5点值得注意：

①朝向：朝向上以南、东南、西南朝向为主。

②面积：一期户型中规中矩，比较方正，面积段多，可选择性强。

③得房率：得房率在73%-77之间，相比周边竞品不算突出，97的户型为例客厅开间才3.6米。

④楼间距：楼栋间视线干扰小，最大楼间距达200米，除一栋四单元西边的两个户型看内部花园外，其他单元高层远瞰基本无遮挡。

⑤容积率&梯户比：4.24低容积率，片区稀缺2T4/3T4/3T3梯户配置，居住舒适度较高。

03、项目享受的配套

中洲迎玺，地处货真价实的北站核心版块。除了未来版块规划带来的增量预期，现阶段各项配套设施也很齐全。

教育：项目配建约7000㎡幼儿园，小学对口的是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部；初中学区是深外龙、玉龙学校和龙腾学校共3所九年一贯制学校（以当年教育局官宣为准）。

商业：坐享北站、红山、龙华三大黄金商圈优势。毗邻13万平的龙华版万象城，临近深圳北站缤果空间、星河Coco City、红山6979、龙华天虹购物中心以及Costco旗舰卖场。

交通：距离深圳市最大的交通枢纽——深圳北站仅800米，地铁4、5、6号线在此交汇，交通便捷，通达全国。

休闲：1公里半径内，被南园公园、北站中心公园、逸秀公园、白石龙音乐公园、玉龙公园五大公园环绕。此外，绿芯公园、五体一馆也正在加快建设兑现中。

04、对标竞品的优劣势

中洲迎玺优劣势

优点：

1、位于北站核心板块，板块有增量预期。

2、纯商品房小区，无回迁房、人才房、租赁房。

3、北站超核最大社区，4.24低容积率，车位比超过1：1.08。

4、刚需三宝都兼具，商业教育不错，而且三地铁交汇，交通都十分便利。

缺点：

1、产权年限短，92年的地，目前剩余39年。

2、北站目前周边都在开发，规划周期长。

3、临近龙华大道或有噪音影响，据传后续会建隔音墙。

4、高峰期在龙华片区进关交通会比较拥挤。

对比北站其他竞品

总得来说，中洲迎玺是北站片区五虎中“体量最大+容积率最低+楼间距最大+车位比最高”的住宅，还是纯粹的商品房社区，没有回迁房和安居房。

对于买房人来说，项目是值得期待的。但北站这两年供应暴增，再加上当下折扣开盘已成常态，去化效果如何有待商榷。

参考周边毛坯限价7.24万/㎡，总价600万左右起步，但据传开盘有惊喜折扣。你认为中洲迎玺定价多少一平方，才叫诚意满满呢?

后续菲菲楼市会做实地中洲迎玺的景观、日照、噪音等测评，这部分内容将不放在文章里面，感兴趣的朋友，也可以私信了解。