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龙华楼市格局变了!买哪类房子容易“站岗”?

龙华有住宅盘也开始玩起了“一成首付”,首付低至50万起…确实,有些“不可思议”!


现在的房子有多难卖,看开发商的这么努力搞氛围营销就知道了,氛围搞得越大,说明房子越不好卖。


今年,许多开发商一改2019-2020年的常态,豪华打造展示中心不说,开个展示中心要大肆宣传+倒计时半个月;开盘前提前续客那是一定要的,即便是之前看来会比较香(好卖)的楼盘,在开盘前就开始启动转介,不管怎么样,“氛围”一定要搞起来。


这其中,也包括龙华的新盘。


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不夸张的说,龙华是目前深圳新房库存最多的片区之一(除龙岗外,应该就是龙华了),没想到,龙华现在的卖房节奏和龙岗差不多。


2021年,龙华开盘的住宅大概有10余个,今天看了下深圳房地产信息平台上的个盘销售备案情况,许多楼盘的销售最多不超过50%,真的可以用“惨淡”来形容。


今年到目前为止,龙华一共8个新盘开盘(其中有2个2021年底预售,但是2022年开盘的,所以算入今年),登记人数最多的是中海的两个项目,算是卖得好一点的项目;此外,万科启城家园项目卖得也还可以,目前除部分房源被“分局锁定”外,其它房源均已卖得七七八八。


其它盘就没有这么幸运了,大部分房源未售出,卖得也是很艰难。


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今年入市盘的登记人数情况:


1、中海闻华里推705套,508批客入围;备案均价约7.36万/㎡,均为精装交付,开盘收金23亿。


2、中海学仕里推462套,520批客户入围;备案均价约8.21万/㎡,均为精装交付。


3、卓越和奕府推701套,283批客入围;备案均价约6.55万/㎡,总价区间约554-776万/套。


4、龙华鸿荣源博誉府2期推984套,280批客入围;备案均价约7.58万/㎡,总价区间约608-1007万/套。


5、龙华壹成中心十区(壹城时尚花园)推1051套,359批客入围;总价550万起买精装修住宅3房2厅2卫,主力3房2厅2卫总价在600万左右,开盘优惠99折。


6、万科启城家园(A914-0314)推售519套,380批客户入围;备案的均价约5.66万/㎡,总价区间约395-710万/套。


7、龙华御景华府推售533套,108批客户入围;均价约5.2万/㎡,总价区间为327-631万/套。


8、卓越柏奕府推637套,229批客户入围;备案均价约7.47万/㎡,总价区间为748-1043万/套。


要知道,这其中包括中海的两个项目均是去年拍卖的限价地,去年那三次集中供地的拍卖地价格均是非常低的限价,中海闻华里算是龙华上半年最有优势的盘之一,尽管如此,开发商在开盘之前就启动了转介来进行获客。



接下来,龙华将要入市的深铁珑境、保利招商龙誉等项目,销售压力依然会非常大。


这两个项目在目前来看,在龙华来说都属于不错的项目。


深铁珑境项目是地铁龙胜车辆段上盖物业,是深铁集团在龙华区的TOD项目代表之一。占地约11万平方米,分二期开发,总建面约48万平。项目包括住宅、36班九年制学校、幼儿园及其配套设施。一期的叠拼洋房、小高层,二期将打造户型建面约85-125㎡的高层单位。


保利招商龙誉位于深圳北站附近,位置还可以,交通也较为便利。建面约17.7万平米,主力户型为83-125平的3-4房单位,预计加装修价在7.4万/平左右。但这个项目大家的争议比较大,褒贬不一,主要是项目位于地铁6号线和4号线高架之间,会有噪音问题,尽管如此,也是目前龙华片区较好的盘了。


买龙华的同学可能会问,那到底该不该冲?


对于开发商来说,最大的压力点可能是,接下来8月4日,龙华将拍卖的2块地将对目前龙华入市的住宅盘将产生非常大的冲击。


为什么这么说,这次拍卖的龙华民治街道A806-0400宗地与A806-0401宗地就位于北站旁边,其中0400宗地建筑面积72050平, 0401宗地建筑面积458380平,两宗地的建成限售价都是7.24万/平;这两块地的住宅建面总计超20万平,预估将会有1000多套住宅。


这里是北站的商务中心片区(北站国际商务区的定位是突出都市门户区位,壮大总部经济和金融、科技、文化等现代服务业,打造商务“超核”建成具有全球影响力的“国际会客厅”),算是龙华最好的位置+未来会是最好的配套,尤其是A806-0401宗地,土拍里规划的建设要求非常高。


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北站国际商务区效果图


这两块地,如果快的话,明年可以入市,到时开卖加上装修也不过是7.6万/平左右,这个地段以及这个价格,之前买的接近这个价或高于这个价的项目都等于站岗了。


龙华这两块未拍卖地才是龙华接下来最值得期待的项目。对于购房者来说,当然也要排除未来因为市场火了,买不到的风险。不过,如果持续当下的行情,买到的概率很大。


看规划我们可以发现,北站旁边规划了多块居住用地,据了解,在这两块地的旁边,还有2块住宅地,未来的住宅供应仍旧不少。这些项目未来建成后,会让之前以及现在高价买龙华房子的购房者持续站岗。


所以,现在买龙华的盘要谨慎选择。



龙华在过去的房地产的发展中,作为“睡城”无疑是深圳最成功的一个区域。近十年,龙华房价从1字头到现在新房价(包括新拍卖地)普遍在7万+的单价,深高北片区的学qu房二手房早已破10万+。


龙华也曾历经深圳买房客疯狂追捧的高光时刻,一度让人耳熟能详的莱蒙水榭春天、绿景公馆1866、中航天逸、汇龙湾、金亨利等项目成为当时“打新”的网红盘,当然,买这些房的人在后面的涨幅中均是大获利者。


龙华的房价从2万到10万+的高价也就几年的时间,宇宙中心也因此而得名。


这几年,龙华的房从显然已经不再是普通刚需客的上车地。于是,刚需转向的光明、沙井成为深圳新的网红片区,也正因此,龙华在2020年后,新房也成为卖不动的片区,分化也非常的明显。


2020年那波抢房入市的置业者许多仍在站岗,比如,汇德理项目(开盘接近8万/平)、玖悦台(开盘均价9万/平)等等,这些站在高岗上的盘,要站岗多久,取决于龙华片区新的高价房来刷新打破……




大家都说产业决定着未来的人流和房价。这些年,为了打破“睡城”的身份,龙华片区其实在产业上也越来越积极的在布局,毕竟“睡城”能否被打破,还得看未来的产业有多强。


2021年,龙华以2828.45亿元位列深圳GDP第五,与宝安的距离还相差较远,增长也处于中等水平。


目前,龙华正在打造多个重点片区,作为龙华经济发展、品质建设、能级提升的重要载体,这些重点片区包括北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华超级商圈、大浪时尚特色小镇、观澜文化特色小镇等,总面积为104.62平方公里,约占龙华全域面积的60%。


这些区域可以说是未来龙华的重要增长点,但整体的产业结构很难像福田、南山那样的高端。目前,龙华的房价到现在这个位置,完全是因为离市区近,未来还能撑起更高的房价吗?这是个问题。


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