深圳房价已无洼地！今年这波“板块轮动”网红区谁抓住了？

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2019年，于深圳而言，是可以载入发展史册的一年。

从粤港澳大湾区规划纲要发布到深圳要打造成为社会主议先行示范区的定位，折射出作为“中国奇迹”最好样板的深圳，正站在新的历史起点上，瞄准更高远的目标。

近日，深圳社会主义先行示范区行动方案印发，到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，建成现代化国际化创新型城市。《行动方案》里，前海、蛇口自贸区、光明科学城、深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城被重点提及。

一系列的重磅支持，给深圳各区注入了强有力的活力和新的发展契机，最能体现的是人们在置业需求对于区域的选择。

今年，深圳新房市场两极分化，卖得好的是原关内豪刚盘，和原关外的刚需网红盘。区域于置业者的吸附力好的会恒好，如南山、福田、宝安等。

之前被看不起的区域，也在历经着你想不到的逆袭，如光明、沙井。

而那些曾经火热的区域，也正在历经调整，如龙华，这两年再没出现过一卖而光的盘。

另外，一些区域在短时间也只能面临着跟随的命运，如罗湖；还有龙岗、坪山这两年都处于横盘期，置业者诉苦，这几年买了龙岗的大户亏本了……

是的，这就是目前的深圳楼市，置业者的迁移让深圳上演着出乎预料的区域“板块轮动”，这一切在预料之中，又在意料之外！

在即将到来的2020年，板块的轮动又将如何？本文，娟子复盘一下深圳今年置业最热的几大区都经历了什么？

1、

南山、前海

低调引领深圳

今年的南山，一不小心粤海街道成为宇宙网红，南山的科技成为走向世界的标签。

10月24日，前海推进中国特色社会主义先行示范区建设工作成果发布会在前海合作区举行，前海管理局局长杜鹏在会上透露，“前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。”

虽然这些在南山眼里都是轻描淡写，南山的实力，不需要太多的阐述；这个区是置业者都想买进的区，也是目前深圳房价最贵的区，目前二手均价破9万。

从链家挂盘的区域来看，南山10万+的小片区有3个，分别是深圳湾、红树湾、科技园。

去年，南山二手房价最为“活跃”的是深圳湾，今年是科技园的学区，无论是科技园南区、中区还是北区。

红遍深圳的华润城，因限价，去年卖的新房售价8万多每平，但如今二手房挂盘价13-14万/平，想买到新房，那需要好运气。

今年南山比较热的新盘上半年数瑞府、半岛城邦4、海境界二期，这些盘一度引领着户型越大越好卖的潮流，名额太珍贵，区域也好，买到能不能赚到再说。

下半年，热盘在前海，招商领玺推456套房，认筹1306批，当天售罄。颐湾府推367套房，认筹870，卖了9成。

之前一直比较低调的西丽片区，这两年也起来得非常快，今年入市住宅的仅有宝能城西区、金众麒麟公馆；

在规划建设方面，西丽高铁站及高新北区成为主角，看完这一片的统筹规划后，会有南山又一颗新星要起来的感觉。

于刚需而言，南山仍旧可以找到底总价的房子，相对来说比较老旧一些。但确实，多数小区已不是刚需的上车地。

但于片区来说，南山的发展红利还未结束。

2、

福田

 你想遗忘，它用实力告诉你不能

 福田，是目前深圳唯一和南山可以相互看不上的区，在产业上，虽然没有南山的高科技，但金融是深圳的一哥。

 去深圳中心区那一片逛下，你一定会惊叹，福田中心还是妥妥的“老大”，至少短期超越不了。

今年的福田提得最多的规划是河套片区和香蜜湖金融街片区，站在高规划的起点，一切充满着期待。

深圳人对于福田的追逐同样在买房子这件事情上，这个区包容性更强一些，二手房以深圳的刚需价在片区还可以有选择，同时也有两片区均价在10万+，一个是香蜜湖、一个是百花片区。

新盘也是土壕的专场，今年的福田，新盘入市量仍然不多，住宅盘只有合正置地大厦、深业中城、天健天骄三个盘，但推出来有的要靠抢，有的还要靠运气。

其中，深业中城成为了今年最难抢到的房。

3、

宝安

前海、蛇口双扩区，宝中、碧海二手业主有点飘

前海、蛇口双扩区消息一出，也不管扩容什么时候落地，宝中、碧海二手业主撤盘、调价为敬！有中介表示，“近1个多月以来宝中确实太火了，业主卖房一天一个价”。

一直以来，西部的发展格外受人关注，一方面位置摆在这里，宝安邻近南山、前海，随着中心的西移，宝安片区一直以来坐享着板块轮动的红利，加之深圳核心的定型，福田、南山、前海未来会是中心的三足鼎立，可以预见的西部依然是投资客的主场。

宝中下半年这一波二手房的涨幅可谓称之今年深圳楼市之最；以天健时尚空间35平的2房来看，2018年最高成交价在9.4万/平，而2019年的成交价是11.5万/平；目前的挂牌价是13-14万/平。

西岸观邸100多平的4房2018年的成交价在9.2万-9.8万/平，而2019年近两月成交价在11万/平以上。目前的挂盘同样非常少，104的4房挂盘价12.9万/平。

其次，碧海片区的二手房也优秀，如富通城，在年初时成交价在5.9万/平左右，最近同户型成交价已在6.9万/平，挂盘价目前在7万+。

在新房方面，今年宝中片区的供应极为严重的两极分化，一边是8万左右每平的项目，一面少数刚需盘；

位置稍好一点，基本都在8万+以上，如新锦安海纳公馆、榕江云玺等项目，今年宝安片区8万+项目虽未出现开盘就卖光的情况，但推出的产品依然好卖。

也正因为此，宝安片区的沙井后来居上，成为深圳网红片区之一，成为刚需客的主场。

这个片区还是有必要重点来讲述一下。

——沙井成宝安最热刚需置业片区

沙井能热起来，主要还是在于小片区内多个楼盘的带动，以及价格在宝安算便宜。

下面这张图是今年上半年中原对各片区新房销售量的图表，可以看出沙井、光明、坪山三区销售量领跑全市。

三个片区的房价在3-5万之间，是深圳目前新房价格较低的区域，刚需的聚集，使得新盘推一个火一个，片区相对来说不太高的房价，以及配套建设刚起步，是吸引刚需置业者转战的主因。

图片来源：中原研究中心

沙井坐拥空港、海洋新城等多项规划概念的利好，目前片区的整体均价已超过比其离市区更近、且享一样规划的福永。

也有人认为，在深圳西部发展的纽带上，前海—宝中—大空港—海洋新城一带将成为全球经济能量与粤港澳大湾区相互交融促进的重要根据地，有着非常大的想象空间，而沙井将借助海洋新城成为又了高地。

所有的高大上那都是后话了，但有一点，连接南山、福田的11号线（时速120km/h的快线），为沙井这两年置业者提供了实际的便捷。

尽管现在去到沙井的许多地方，还是有城乡结合部的穿越感，也有人说沙井离真正发展起来至少还要8-10年，目前新房售价在5万左右，不值！

但这些在置业者眼里，却都成了预期的利好，于是对于沙井的新房市场依然是战绩斐然。

今年沙井推出三个住宅盘，2018年11月28日开盘的万科星城，3337套住宅在今年7月29日历时8个月全售罄。

5月19日，华强城三期开盘464套房3小时售罄；卓越中环今年频繁加推、小批量入市，也是每次短时间卖完。

片区新房的供应就这么多，置业者的选择性也就这么大，所以光明紧接着沙井，再次成为刚需的收割地。

4、

光明

从“边陲”到“网红”

“以前一直觉得光明是深圳的遗忘之地，前几天去光明接朋友，才发现变化真的好大，本来最近也在入手深圳房产，之前都看的坪山、盐田片区，听到光明的盘都不想听，现在我后悔了，我要去看光明了”。

这是家在一位网友对光明的评论，感同深受的是，今年来娟子对光明也有了更为直观的认识改变。

以前的光明和坪山处在同一个起跑线上，而在后面几年，有了完成不同的结果，这个区域的优势在于，有可期的规划，大面积的统筹更新，有待开发的净地……

深圳人对于区域的认识都是从房子开始，这种板块的轮动是必然，因为深圳好一点的区都太贵了，所以光明吸引了刚需置业者的强势抢入。

今年，光明入市的住宅新盘依然很少，一共才5-6个住宅，勤诚达正大城多次拿预售加推，推售的产品好几次当天售完，天汇时代花园年初拿了几栋预售，也所剩不多。

下半年华润置地公园九里花园及龙光玖龙台开盘，值得一提的是，龙光玖龙台11月30日线上开盘，705套房全部"售罄"，据了解，此项目认筹人数达2662批客户。

上周末，绿地新都会线上开盘，362套房当场售罄……

光明之所以今年能收获如此多的粉丝，还在于片区的规划，根据“十三五”规划，光明区制定了一系列规划部署；已形成科技创新+交通枢纽+交教（中山大学）+旧改升级的新格局。

交通预期的蝶变，目前可以确定的是地铁6号钱明年会开通，规划的地铁13号线连接南山仅几站路。

而最为主要的是光明定位为深圳“北部中心”，“四城两带”的高端产业新城的打造，光明科学城的大手笔规划，中大深圳校区、光明小镇、天安云谷及6号线等重要项目如火如荼地建设中，还有深圳科学馆、科学公园等重要配套落户光明，成为置业者心中的潜力新星。

5、

龙华

价格太高，刚需不再青睐

相较于光明的置业热度，龙华今年显得有些力不从心，有人认为价格高，有人认为配套与居住人口不配比；但确实，龙华的规划概念都打完了，剩下的是接下来如何野蛮生长。

比如，你去坐一次高峰期的龙华4号线、或是高峰期开车去一次龙华，都会让你开始怀疑宇宙中心是怎么来的。但没关系，人家后面还有5条地铁的规划，如果你愿意等的话。

当然，这些完全不影响龙华在深圳人中的占位，因为人太多了吗，人气太旺了。毕竟这个区也是有楼盘进入了深圳10万加的区域，也毕竟这里拥有深圳最核心的高铁站。

近一年来，之前火热的龙华进入平静期，但学校学区二手房的价格也比较突出，如水榭春天、金亨利的成交量、价都很活跃。

溢出的刚需转战其它更便宜的区域，所以今年龙华入市的新盘也是不温不火。

往年开盘的火热景象还里沥沥在目，今年壹成中心、龙华金茂府、深国际万科和雅轩、华盛珑悦花园、中森公园华府等多个项目开盘，销售周期时间都比较长。

家在网友调查

最近金亨利二期共备案565套住宅产品，这个项目因有学区，最近被传得火热，市面上的喝茶费也是层出不穷，在2019年收官之际，这个盘可能热度和争议最大的盘了。

6

目前最便宜的区仍是坪山，坂块的轮动会促使置业者往更具性价比的区域走。

当一些区域房价提前透支配套后，需要时间横盘调整，但后续有新的契机可能又会往上冲。

无论是光明还是沙井，现在的房价已然不低，尤其是光明，众多利好尚未变现，房价却已不低；前几天去光明，出租车司机信心满满的说，6号线开通后，还会涨……

5万多的单价其实已经接进了原关内一些二手房的价格，沙井相对来说好一点点，至少11号线能够较快速连接福田、南山。光明目前只能正在等待13号线和科学城的规划。

龙华片区的房价支撑在于能快速连接福田，同理，宝安接南山前海；核心中心对周边的带动不可小视。

 深圳的房价未来没有洼地，但我们要知道，无论深圳多中心如何发展，但最牛逼的地方一定是南山、福田，“原关外”能够快速通达这两区是首选的购房考虑因素。

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