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深圳中轴北重心龙坂18年最受关注7大新盘

2017年楼市依然处于政策严控的环境下，银行调控也在持续收紧，开发企业受到销售限价控制，只能选择降价，静待现楼销售或转为租赁自持等方式，相对来说，对于开发企业的资金方面要求的门槛加大，待入市住宅项目多数进入“冬眠”期，市场上多以商办类产品为主。

2018年楼市从目前来看，“寒冬”依然没有变暖的迹象，预计住宅或将以现楼入市为主，也不排除一些小型楼盘采取快销低价模式入市。

接下来老牛要介绍的是位于深圳中轴北重心的龙坂片区，预计18年龙华和坂田两大片区将有20个左右新盘入市。其中龙华受到北站、土地拍卖等因素的影响，受关注程度相对较多，市场相对较为活跃。而坂田多以旧改项目为主，受旧改进度制约，入市项目相对较少。

以龙华为例，2018年预计有14个新盘项目入市。总的来看，民治新盘多数已动工，或将成为供应主力，新盘多位于北站、红山等核心地段、名企开发，市场关注度相对较高。而龙华老城区未来供应预计将集中在清湖片区，壹成中心花园将不再是片区*供应来源。观澜新盘多数进入停工阶段，18年主要还是以消化17年的尾盘为主，观澜新盘进入空窗期。

坂田因受政策的持续影响，很多项目延迟入市计划，17年一年内仅拿到3个批次的预售许可，且碧桂园的2个项目主要以安居房产品为主，商品住宅仅45套，直至17年的11月份佳兆业城广5期入市，坂田17年的商品住宅预售套数不足龙华区的2成。

预计2018年坂田新房市场将逐渐复苏，或入市7个新盘项目，主要集中在坂田北片区。

在众多将推项目中，老牛选了8个较受关注具有代表性的项目，仅供大家参考。

金亨利二期（金亨利·瑜璟苑）

项目亮点：

1、深高北校区学区内新盘

2、位于红山片区，紧邻北站商务区

项目位于红山商业文化片区，毗邻深圳北站商务片区，区位优势明显，地段含金量极高。除了地段外，金亨利二期最被人关注的是其潜在的学区价值。按就近入学等原则来说，未来是深高学区的可能性较大，学区内房价溢价率较高，目前周边二手房（深高北学区内）成交价约在8万左右。

项目南边为北站商务区，紧邻在建的鸿荣源第三工业区旧改，项目规划180-250米的超高层商办产品，预计项目部分朝南户型将来会有所遮挡。

目前项目整体楼栋已封顶，很有可能今年以现楼形式发售，预计推出建面约88-162平3-5房毛坯高层住宅单位，具体入市时间待定。

民治威华工业区旧改（安宏基天曜广场）

项目亮点：

1、红山热点区域

2、地铁口楼盘

项目属于“工改住”旧改，原名为民治威华工业区旧改，项目占地面积约22540㎡，计容建筑面积约150000㎡，由住宅、商务公寓、商业中心等构成。定位为集商务公寓、住宅、写字楼于一体的综合性社区。

项目属于红山站地铁口项目，紧邻红山6979、龙光玖钻等大型商业综合体，坐享图书馆、美术馆、新华医院等市政配套，区位优势明显，地段含金量极高。但项目所在地块，共分布了3个项目，住宅密集度较高，相对舒适度较低。受地块位置影响，楼栋主要以西南向排列，容易受到西晒影响。

目前主体已出地面5、6层，预计18年推售。

壹成中心花园8区

项目亮点：

1、超大综合体

2、60万平米大型商业

壹成中心总占地面积约50万㎡，总建筑面积约320万㎡，此规模超过280万㎡的大冲华润城。论规模，壹成中心应是深圳目前最大的旧改项目。

壹成中心处于龙华老城核心居住圈，配套完备，居家便利性高，生活气息浓郁。靠近4号线龙华地铁站，临近上塘、红山片区，都是整体规划，成片开发，规模成型，周边大规模旧改带开发，地段的后发优势明显。

未来，壹成中心约60万㎡商业体量的入市，将起到承上启下的作用，将如今人民路新旧两大商圈串联起来，人民路会继续扮演着龙华的商业大道。

8期目前已封顶，基本建成，预计18年推售。

华盛龙荟名庭

项目亮点：

1、壹城中心六区北侧，相当于“壹成11区的”位置

2、享壹城60万㎡商圈

3、周边众多旧改项目，未来新房供应主力区域，关注度较高

项目位于龙华区东环一路与建设路交界处，规划为住宅、商业综合体项目，具体户型及开盘信息待开发商公布。

该项目类似于华润大冲旧改旁的“红树别院”，项目的利好几乎完全依托于与之相邻的超级旧改综合体。龙荟名庭则是在壹城中心的光环圈内，后期的推广也好，地段的描述也好，都会与之绑定。包括价格，到入市的时候，开发商的定价也会跟着大项目走，跟着大盘浮动。当然，具体到户型目前看不出来。粗略地看，地块并不大，但密度较大，实际容积率达到7以上。不仅如此，龙华老城核心，未来还有多个超百万级的综合体项目，片区整体容积率和人口承载力，就业密度，都会有倍数递增，交通环境是目前也是未来巨大的短板！