市场遇冷 深圳房价真降了吗？

自2016年10.4深圳调控以来，深圳的楼市低迷，成交量急剧萎缩。房价10连跌，但是深圳的房价真降了吗？

（全市的新房“均价”下跌）

日前大部分新闻都说深圳房价下跌，而实际情况深圳房价并没有降，只是全深圳新房“被降价”。原因是新盘受备案指导价控制，高价盘很少入市，开盘的都是相对偏远区域的低价盘，算平均值，就直接拉低了深圳新房的均价。

而二手房近半年基本稳定，并没有继续下跌，因为低价盘慢慢消化减少，剩下的大部分房源价格，明显感觉还有缓涨趋势。

新房“被降价”的逻辑

深圳近一年的新房价格，从去年10月份调控政策开始，全深圳的新房均价确实是降价的趋势。外行人看来，调控效果明显，想等着房价再降点考虑。 

（上图新房“均价”确实有小幅下降）

实际情况是新盘均价被降了，因为受备案指导价控制，备案单价不能高于周边的二手房，导致开盘的大部分都是较偏远的龙岗、宝安沙井、光明、观澜等区域内的低价盘，而福田和南山新盘少，直接拉低了新房均价。

特别是一些单价可能超出周边二手房的新盘，基本很少开盘。龙华和坂田的两个典型盘，金亨利二期和大族云峰，主体和外立面都已经建成，但是一直没有要开盘的消息，咚咚群里经常也有网友问这两个盘什么时候能开盘。有网友猜想很可能是价格高不让备案，而开发商也不太愿意低于预期价开，如果资金压力不是很紧张，在这种行情下，开发商不会急着推盘，新盘入市少。

大家如果实际去新盘营销中心看房，也会发现同一个楼盘并没有降价，有的也可能是推出一小部分低楼层的特价房为了吸引客户，而实际折扣比开盘的时候还少了，观澜上半年入市的某新盘就是例子。

二手房价为什么没降，还有微涨？

按理说调控政策加强，限制了需求端的购房群体，房价还会再降才对，但是房价在年初2-3月份的价格低谷后，并没有继续再降，而是保持平稳的成交价，尤其近两个月还有缓涨的趋势，到底是什么原因呢！

主要原因还是二手放盘量少了，急卖的业主会降价出售，然后低价盘慢慢被消化，剩下的都是相对不太急，价格相对较高的房源。

为什么二手放盘量变少呢?  近期银行贷款收紧，放款时间长，业主从卖房到收到尾款的要2-3个月时间，有的还可能更长。所以有较多业主就是可卖可不卖的态度，本来急卖，但是收款时间拉长，短时间也拿不到钱就不想卖；而诚心卖的业主，如果每天都接到几个要约看房的中介电话，会感觉自己的房子还很好卖，因为有这么多客户想看房，所以价格也很难降，还有点微涨。

然而购房需求一直都有，虽然限购和贷款政策，被压制了很大一部分购房群体，但是有学区和刚需置业的家庭还是会买，小孩要上学想要个好点的学区，或者家庭人口增加，想换个大点的房子，这部分群体购房在即。

总结：

本文只是表述真实的深圳楼市，大部分楼盘房价并没有降，不过基本平稳。政府的初衷也是为了稳定房价，新房受备案价限制，开盘的少，均价可控；二手房因为近期银行放款慢，还有银行利率折扣取消，换房的业主可卖可不卖。因为二手放盘量减少，加上新房供应也少，想要买房的大部分只能选择二手房，所以部分楼盘有小幅微涨，不过还是可控，因为整体的成交量还在低位。

延伸阅读：

2017龙坂二手房近半年成交奉献 （每周更新，买房问题有问必答）

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