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评《深圳中年男财务危机》

2017再战楼市
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主楼
2017-02-22 11:35:51
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评《深圳中年男财务危机》

最近有一篇关于深圳中年男子买二套房的财务危机文章在网上热传

今天出差在酒店,做个评论

以下是新浪的一篇点评,点评文章有部分内容认可
http://finance.sina.com.cn/stock/jhzx/2017-02-20/doc-ifyarrcf5044653.shtml

各种媒体都有评论,高杠杆,炒房,希望暴富,活该字眼充斥其中。

从文中可以勾画出当事人的基本情况,将近40岁,华为中层技术管理,2001毕业研究生,育有二胎

房产状况,2010,坂田100平方米一套,二套是2015年底60平方米学位房
目前面临离职,因为不愿意公司安排出国工作

我认为,媒体和观众的心理都是高度契合目前的深圳高房价论调,形成一种看人落水的围观心理,就差下石了

第一,谈不上财务危机

一般来说,财务危机的两种情况是,第一,严重折损,达到50%资本损失,第二,破产

我们来做一个常识性的财务分析

作者的资本状况:坂田2010的100平方米房,现在最少500万,关内学位房60平方米,按照作者的350万,手里有大几十万的股票,做70万,手里应该还有部分流动现金,不计,加起来大概是920万

作者的负债情况:坂田房原价120万,按照贷款600来看是首付了一半贷款一半,过去6年了,估计还有50万房贷,学位房的房贷加抵押贷共330万,负债共计380万

也就可以计算出这位华为人的资产负债情况,是380/920=41%

一般来说,家庭的资产负债比例到了50%,需要预警,也就是说,作者的负债并不是非常高

目前,如果不卖房,不会有资产损失,前面两种的财务危机都根本没有触及
所以,媒体的所谓财务危机是扯谈

第二,关于炒房

作者育有两个小孩,第二套学位房,是完完全全的刚需房
无论是为未来两个小孩做提前房地产投资,还是为了小孩的教育,都是刚需

深圳的中产,可以说小孩到了学龄前,都会遇到这样的强大需求,这个是中国几乎所有大城市的病,这是中国的教育 现状和城市现状决定的。全世界的人民都存在这个问题,不过中国的强大,跟中国人基因里高度重视后代的教育有关系

有很多人认为中国的教育体制非常差,我不那么认为,因为中国的发展证明了这是一个错误论点
中国的大学可能没有世界各大名校那么风光秀丽,但是他基本完成了时代赋予的使命,否则中国前几十年的高速发展就无从谈起

有点偏题,想说的是在深圳,学位房是一种刚需,很强烈的
很多人说,有一套房还要再贷款买二套学位房,炒房被套是活该,那是因为你一套都没有,还没到这个需求阶段

第三,关于原作者的失误

首先,我认为作为华为的技术人才,2001就在深圳,作者缺乏理财和职业生涯的长期规划和思考
2011年有了第一个小孩,竟然到了现在有了二孩才考虑学位房,不能不说是平时除了上班就不去想事情的
年薪50万,在深圳这样的一个城市里面,竟然不去做理财,不早点投资房地产,这是一个重大失误

华为,我曾经参与过坂田基地的建设,工作的原因也接触过中兴,跟两个公司的人都有过交集,目睹了其中很多人的工作生活变迁,财富的积累过程,不详细叙述,按照正常的情况,在华为十几年的人,这是一个不太好的剧本。更多的原因,是源自我说的理财规划的欠缺

其次,就如新浪的文章所言,作者缺乏长期的职业生涯规划,温水煮青蛙
背靠华为大树,没有一个宏观的视野去审视行业和自身的工作环境和未雨绸缪

不过,再退一步,作者也是过于悲观,属于那种不够自信和心理承受力较差的

在华为做过中层,担心自己去不了小公司做高管。在深圳,大多数人都换过很多次工作,树挪死人挪活这个道理很简单

人到了40,当然都会有危机感。深圳,乃至全中国,试问40岁的人,有几个没有危机感,家庭危机,情感危机,财务危机,事业危机,健康危机。具体到文章作者这样的,不错了,好自为之
关键是,看清自己的优势,不到40岁,在深圳还有机会,走出去又是一片天,深圳,很大的城市

第四,关于出路
首先,我认为作者2015年底买学位房,不是错了,是完全正确的行动,虽然对于他本人来说有点迟,但是还不错

交易惨淡,学位房出不了手,在深圳,永远都是一个伪命题
每年深圳新增一两万的学龄儿童,试问哪个城市可以相提并论
深圳政府在大力补小学这个短板,但是没那么容易,欠的债太多,而且新债还不断的来
建一座学校,需要多少土地?在深圳的原特区内,寸土寸金,政府也有压力啊

学位房,拿好了,不要说过几年大幅升值,至少你上车了

其次,我认为作者最大的问题,是没有分析清楚自己的财务状况,胆子太小,杠杆做的太保守

坂田的房子值500万,竟然在买第二套学位房的时候只做了70万抵押贷款,我都替你着急
500万的房可以最少贷350万!

贷出200万,拿手里130万,你所有目前的压力全都没有了,剩下的就是好好找一份工作,为了这个家,为了你的小孩,回到十年前,再拼十年

天若有情天亦老,人间正道是沧桑

财务危机,中年危机,对于一个中产,一个靠知识和能力生存的深圳人来说,趟过去了,也就是小溪里的一个漩涡

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布吉小妞
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沙发
2017-02-22 11:54:12

Ropebi
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板凳
2017-02-22 13:16:42 来自Android手机客户端
楼主,上次拜读你的文章,你看好东莞,具体你看好东莞哪个镇?现在东莞普遍价格都比较高了,你觉得投资还有潜力吗?
newbeginning
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地板
2017-02-22 13:23:45
那篇文章一看就是编的。
睿宝宝2
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4楼
2017-02-22 13:24:47 来自Android手机客户端
你们哪只眼睛看到说他是中层,如果是中层,最起码几百万年薪,顶多就是个时间长的底层屌丝。哪只眼睛看到股票几十万,明明是十几万。
szyhdk3109
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5楼
2017-02-22 14:46:32 来自iPhone客户端
宝安二大爷
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6楼
2017-02-22 16:05:48

fhj4448
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7楼
2017-02-22 16:30:49
就是一篇文章而已-------不必太当真!!!

人家的财务危机终归是人家的。。。

自己过自己的月子吧~~~

O(∩_∩)O~
陈思达
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8楼
2017-02-22 23:18:59
楼主分析好到位,房网里的一股清泉啊
zwhy
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9楼
2017-02-23 08:20:35 来自Android手机客户端
小贷软文,点睛之处在最后一句,贷200万,没有投资渠道,到头来,卖血还利息????
Alfago
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10楼
2017-02-23 09:02:08
djwdeyouxiang
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11楼
2017-02-23 10:02:00
净资产500多万,哪来的财务危机,再多贷点款出来,天天吃香喝辣的,坐等房子升值, 买买买涨涨涨!
tlyly
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12楼
2017-02-23 10:54:22
贷多点钱出来的前提是房子你坚定的认为大趋势是涨的,虽然最近深圳房价在跌,但从长期来看还是上涨的,这样多贷出来的钱就能保证平稳度过房价下跌的时间,但跌时候每个月都不好过啊,心理压力很大的,因为过到底会不会涨不知道啊。

另外房子抵押出来的钱其实成本不高,因为这些钱你用来买基金起码也有4-5个点的收入。比还银行的利率低不了多少。
2017再战楼市
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13楼
2017-02-23 11:37:47
继续深度分析,可操作性,房网看多意向二套多套投资和刚需的看借鉴

作者有500万以上净资产,根本不存在财务危机,在主贴分析过 了


目前这个华为人的最大困扰在每个月3万的还款压力,这是很多中产在杠杆买房之后的主要问题

这个要具体情况具体分析,主要是关注自己的现金流和还款能力

具体到作者,方案有二,

第一个是继续留在华为,出国还能回国的,保持目前的收入,就算不贷款也可以应付

如果必须离职,方案二,继续找金融公司在银行将第一套房子再抵押贷款130万至200万

找一份工作按照目前的50万年薪的情况,降至25万,家庭开支可能需要1-1.5万每月,还款3万

手里的股票变现有大几十万(作者原话),股票是流动性很高的资产,视情况作为流动资金应付短期的生活开支和短期的还款

将贷出的130-200万资金做中期投资,半年到一年的,年利率10%,这个深圳的各大金融私募基金大把,我就不做广告了,覆盖房贷和抵押贷利息4-6%,还有盈余

当然,就如前面的网友所言,前提是你看好深圳房价未来趋势

没做银行贷过款的人,不要跟我讨论投资

因为你永远成不了富人,创业,投资的人才会有钱,靠工资致富,你做梦吧

创业者,企业家,70%以下的债务都是低的

没买过房的人,可能从来没有从银行贷过款借过钱,因为你一买房就开始借银行的钱了,银行的钱,4%的利息你都不借,你这辈子怎么变富人???

富贵险中求,有风险,才有收益
不冒任何风险的人,永远做底层
liwen163
liwen163

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14楼
2017-02-23 13:36:05
有房子还担什么心,深圳房子抵押贷分分钟批下来。
2017再战楼市
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15楼
2017-02-23 14:22:01
在我那个贴里后面有过一楼专门讲临深,可以看看

东莞,虎门,松山湖,长安,选择地铁一公里范围内的,这是深圳刚需,这一两年里面会复制深圳之前的涨势,2万算什么,国际会展中心,新空港城2018建成,那时候不会低于6万,十分钟到虎门,你觉得房价会怎么样

黄江,塘厦,清溪,更多的是深圳的度假和养老选择,长期不错,短期跑不过上面的
引用3楼Ropebi的发言:
楼主,上次拜读你的文章,你看好东莞,具体你看好东莞哪个镇?现在东莞普遍价格都比较高了,你觉得投资还有潜力吗?
亚洲巡洋舰1号
亚洲巡洋舰1号

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16楼
2017-02-23 16:41:39
楼主再战楼市,必顶!
flyz
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17楼
2017-02-23 21:08:29
分析在理
ouzhouren
ouzhouren

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18楼
2017-02-23 21:41:44
同意楼主,他的净资产是很不错。但我觉得他的问题在于短期出现现金流问题,导致自己很焦虑。如果卖掉其中一套房,现金流问题立解。
寂寞无为
寂寞无为

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19楼
2017-02-23 22:09:00
我也觉得是编的,不过楼主贷款资金的技术操作娴熟,但是前提必须有持续不断地收入,并且房价上涨才可行,缺一项都不行啊。
引用4楼newbeginning的发言:
那篇文章一看就是编的。
寂寞无为
寂寞无为

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20楼
2017-02-23 22:10:09
那个人说了,卖不出去。
这个成交量显示没有接盘。
引用19楼ouzhouren的发言:
同意楼主,他的净资产是很不错。但我觉得他的问题在于短期出现现金流问题,导致自己很焦虑。如果卖掉其中一套房,现金流问题立解。
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