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解读前海一个披着酒店式公寓外衣的高实用率复式住宅

东方银座公馆，位于深圳市南山区学府路与前海路的交汇处，金黄色ATRDECO风格外立面，外观精致，楼龄新建筑质量好，常被误解成公寓，其实这是酒店式风格的70年产权复式住宅项目，开盘时统一带开发商精装出售。

项目分A、B、C三座，每座共32层，1－3层为商业，4层为架空园林和泛会所，5层及以上为住宅。项目自带商业，提供高质量的生活配套。架空层上布置空中花园，游泳池及其它会所设施，给业主提供全方位的休闲享受。

AB座三梯八户，主力户型为60-72平方米的复式2房、79平方米的东西向复式3房、93平方米的南北通复式3房，围合式结构，户户南北通。C座两梯六户，50-55平方米的平面1房、 27层以上为77-85平的复式单位（上下两个平层一本证可打通）。

项目区位十分优越，距离一号线大新站350米，距离十一号线南山站1千米，前海人人乐商圈百步之遥。东方银座公馆地属前海ＣＢＤ最繁华成熟的核心地段，交通便捷，生活配套设施齐备，具有得天独厚的地理优势。周边海岸城、岁宝百货、沃尔玛、家乐福、天虹商场等大型百货商场林立，让业主的生活更加便利，精彩！

圈层方面，小区里面有相当一部分是业主自住性质，其余租客较多，由于租金比较高，职业多为高薪白领阶层，IT从业人员、空姐、飞机师居多，港澳台人士、老外等等，素质较高。

项目参数：

东方银座公馆备案名：前海豪苑（一期）

总用地面积：4414.98㎡，总建筑面积:29891.4㎡，商用面积:5721㎡，住宅：23753.16㎡；

物业类别：普通住宅

开发商：东方银座集团（前身深圳市南山罐头厂有限公司）

物业公司：深圳市东方银座物业管理有限公司

物业费：4.68元/月/平米

批地日期：1995年08月31日

开盘时间：2010年5月23日

入住时间：2011年9月28-30日

销售许可证：深房许字（2010）南山004号

总户数：374户（224户AB座复式单位+132户C座平层单位+18户C座复式单位）

车位数：210个（地下）、120个左右（地面）

容积率：6.74

学区：大新小学、前海中学

小区环境做的比较精致，四楼空中花园配有游泳池、康乐设施，二三楼是健身中心，上几张图先睹为快。

本小区复式户型以高实用率、高拓展（拓展挑高阳台或者挑高入户花园）率而闻名，兼具户户南北（东西）通的特点，接下来我们对AB座几个典型的户型做一下剖析：

户型分布图:

AB座两梯八户，5-31楼共14个奇数楼层，平层标准层高2米8，复式5米6。

A跟H为标准三房两厅两卫，A户型朝南，朝向好，H户型东西向，使用面积高；

BE户型一样，朝南1+1房两卫格局，位置不同，可以做标准两房；

CD户型一样，朝南1+1房两卫，主卫最大；

F户型原始朝南两房两卫，两房建筑面积最高，带转角入户；

G户型东西向1+1房，可以做大两房，拓展面积最高的两房户型。

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A户型：93平米，唯一的朝南3+1房两卫，拓展实用面积98平左右，使用率105%左右。市场总价680至750万左右。

奢华复式，双层空间动静独立，坐北朝南；

N+1多变空间，卧室、储藏室，工人房随您而变；

双层挑高客厅，私享气派空间；

客厅落地窗连接景观露台，延伸无限空间；

挑高阔景露台，拥自然入怀。

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B、E户型:60平米，拓展实用面积71平左右，使用率118%左右，朝南1+1房两卫格局，位置不同，而B户型位置要比E户型好，区别在于门外楼道通风采光，家庭厅间断后可以做标准两房，市场总价500至520万左右。

精致复式，双层空间动静分离，坐北朝南；

N+1多变空间，衍生无限可能；

上层空间灵动趣变，解构空间无限可能；

方正客厅连接景观双露台，视线开阔，天高云淡，自在胸中。

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C、D户型：68平米，拓展实用71平左右，使用率105%，朝南1+1房两卫，两房户型里面主卫最大，建筑面积较大，有入户过渡，不足之处是靠近电梯井，门口位置靠近防火门，市场总价530至560万左右。

多元复式，双层空间动静自如，坐北朝南；

N+1多变空间，自由延展家庭志趣；

上层空间灵动趣变，尽显雍容大度；

宽阔景观露台，视界悠远，任思想远行；

特设情景玄关，温馨归家心情。

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F户型：72平，拓展实用82平左右，使用率115%，开间较大3.8米，原始朝南两房两卫，属两房里面建筑面积最高，带转角入户，属于转角端头位，市场总价550至590万左右。

典雅复式，坐北朝南，多向采光通风良好，动静自如；

N+1多变空间，随心而设；

客厅上层演绎空间大尺度，匹配主人胸襟；

宽阔景观露台，视界悠远；

玄关连捏旋转楼梯，自由创意情景。

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G户型：64平米，拓展实用82平，使用率128%，两房里面唯独一个带10平米大阳台的户型，东西向1+1房，书房间断后可以做大两房，拓展面积最高的两房户型。这个在卖的市场总价差别有点大，510至590万左右都有。

精彩复式，功能分区动静自如；

N+1多变空间，演绎人居之丰盛妙趣；

待客区，生活区分层处理，演绎上层阔绰空间；

约10平方米阔绰露台，VIP专属赏景台；

双阳台设计，精致实用。

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H户型：79平米，拓展使用面积112平，使用率142%左右，可以做3+1房，客厅开间3.9米，当属小区里面最大，大阳台10平米，带入户花园，挑高阳台跟入户花园上空均可以拓展，户型相当出色。市场总价680至750万左右，但现在市场极少数有挂盘出售，本人认识有个别业主有出售意向，但并没挂盘，装修好的价格也相对较高。

复式空间，户型通透，动静分区，倍添生活情趣；

N+1多变空间，双层享受，宜居生活；

双独立卫生间，尽显大宅气质；

稀缺双层挑高入户花园，礼遇尊贵人生；

实用双阳台，超大阳台空间引美景入室。

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至于C座，由于篇幅关系这里只做简单介绍，以后有机会再做详细分析，户型介绍也相当精彩。

C座两梯六户，分A、B、C、D、E、F，除E、F朝东，其余户型均朝西，均为一房。建筑面积方面，5-26层，除B户型55平，C户型52平，其余均为50或者51平。现在市场总价340万至360万左右。27-32层以上为上下两个可打通平层组成的复式，一本证，面积77平至85平左右，市场总价620万至680万左右。下面是A平层户型，略作赏析。