【滨海楼评】2公里天然沙滩 海滨度假综合体泡泡海

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　　泡泡海位于大亚湾霞涌黄金海岸旅游度假区，是泰丰集团打造的*滨海度假项目。于2014年入市，占地11.1万㎡，建面30万㎡，共分两期开发，旨在打造一个集高层住宅、酒店式公寓、休闲商业街于一体的高品质海滨旅游度假综合体。产品类型涵盖高层住宅、酒店式公寓、复式产品、商铺等，目前一期高层产品已基本交楼入住。

=====开发商简介=====

　　深圳市泰丰投资集团有限公司（泰丰地产）创立于2011年8月，现已发展成为集房地产开发、金融投资、教育产业为主的多元化集团。目前已开发的地产项目有：千花岛（惠城区）、泡泡海（大亚湾霞涌）、牧马湖（大亚湾西区），未来还将有小桂湾项目（惠州）、水贝项目（深圳）陆续开发。此外，泰丰集团在长沙岳麓区还开发有荣泰广场项目。

=====项目动态=====

　　一期产品为南坑河以西部分，共9栋住宅，2478套房源，最后一批高层产品已于今年7月交楼。2014年首批高层入市价格约为7000-10000元/㎡，2015年售价最后一批高层产品价格约为16000元/㎡。目前一期仅有十余套复式产品和商铺在售，二期地块为南坑河以东部分，规划建有2栋住宅，开发时间待定。

　　复式产品总价300-400万（带装修），户型为：139-147㎡5房（2.8-3.5万/㎡）；126-152㎡3房（2.5-2.8万/㎡），复式首套首付5成，今年年底交楼。

　　商铺共99套，目前有70余套在售，面积为17-169㎡，主力面积在30-70㎡之间。临海面商铺由于经营中不能使用明火，价格较低，为2.3-3.5万/㎡；背面商铺经营范围不受限制，价格略高3-3.5万/㎡。商铺采用三年固定返租：总价6%，或在首付款直接抵扣，前三年可交由开发商统一招商运营。

=====项目区位=====

　　泡泡海位于大亚湾霞涌黄金海岸旅游度假区，向西可以抵深圳大鹏半岛，向东则紧邻惠东巽寮湾，海域面积达200多平方公里，海岸线长达18公里，拥有一线海景及宽阔沙滩，近海拥有近百个岛屿，是距离深圳东部最近的沙滩临海区域，也是较热门的滨海度假区域之一。

　　周边覆盖有沿海高速、惠大高速、广惠高速，以及石化大道、北环路等主要道路。从深圳自驾，走沿海高速至霞涌出口下，或沿北坏路东行至霞涌方向即可抵达。

　　项目西侧紧邻东能银滩，目前无产品在售，将推500套海景公寓，户型为：31/48/87㎡，预计均价约1.88万/㎡（带装修）。以西为中海油员工社区惠炼家园和小城故事，社区内常住人口较多。

　　背海面，沿河西路以西为东能银滩、香海湾、惠炼家园。

　　东侧紧邻霞涌镇中心区域，近年来霞涌大力完善市政基础设施，逐步形成海滨旅游度假区，主景点包括：黄金海岸（目前正在修建中，预计年底开放）、清泉古寺、南海度假区、小径湾景区等，海对面为巽寮湾方向。

　　东侧紧邻的霞景路为海鲜一条街，也是霞涌镇最热闹的街道，由于旅游产业的带动，沿街遍布有各色海鲜大排档餐馆和海鲜市场，每到傍晚尤其周末时段，来这里品尝海鲜的游客络绎不绝，停车位很紧张。

=====项目配套=====

　　自身配套：泡泡海项目拥有180度观景视角、2公里天然沙滩、内设两个无边际泳池、空中慢跑径、1万㎡风情商业街（招商当中，临海面沿街商铺已经有部分在营业当中）、健身会所、未来营销中心会改造为休闲会所、南坑河、主题园林等。

2公里天然沙滩

一期产品除复式外已交楼入住，周末入住率约占五成左右

园林实景

周边配套

　　项目周边最核心的配套为大亚湾黄金海岸公共泳场及海滨栈道，海岸线长约1.8公里（含栈道约900米）。位于大亚湾区霞涌街道中部，大致分为水韵滩、奇趣谷、沙乐园、沙丘之风、海滨栈道等几个部分。目前正在建设中，预计最快将于年底开放。　

大亚湾黄金海岸效果图

交通：霞涌汽车站、大亚湾201、188、202、268路公交、沿海高速、惠大高速、石化大道、北环路等

休闲：大亚湾黄金海岸、海韵广场、滨海绿道、清泉古寺等

休闲：霞涌生活市场、海鲜一条街、霞涌海鲜市场、千帆阁酒店、金棕榈酒店等

医疗：惠亚医院（三甲）、霞涌医院

学校：霞涌*小学、大亚湾第二中学、霞涌中心幼儿园

=====户型点评=====

　　点评：

　　南北通透，上下两层功能区分

　　层高5.8米，搭板后每层高约2.7，略低于一般层高；

　　空间方正，后期提升利用率，改造空间大；

　　临海且一层为临街商铺，可作为商业用途使用。

=====项目总结=====

　　区位：泰丰泡泡海项目位于大亚湾霞涌黄金海岸度假区，同时也是距离深圳东部最近的沙滩临海区域，区位交通便利，沿海高速霞涌出口即可抵达。东侧与小径湾和惠东巽寮湾相邻，且相对于巽寮湾来说距深圳距离更近，区位方面更具优势。

　　区域配套：霞涌海域面积达200多平方公里，海岸线长达18公里，近海拥有近百个岛屿。近年来霞涌大力完善市政基础设施，已发展成为较热门的滨海度假区域之一。但目前整个区域旅游配套设施的完善程度，相对于小径湾和巽寮湾仍相对缺乏，大亚湾黄金海岸的正在修建当中，预计明年开房后，将极大的提升区域旅游度假配套设施。

　　生活配套：周边生活配套主要依托于霞涌镇，餐饮主要集中于海鲜街的大排档等餐馆和临街商铺，暂无大型商业配套。霞涌滨海区域整体客流量略少于小径湾和巽寮湾。

　　项目配套：项目自身配套较丰富，自住和度假均可满足。目前一期高层除在售的复式产品外已全部交楼入住，据老牛了解，周末的入住率约占五成左右，平时相对较低。自身的配套资源较丰富，最大的优势在于拥有2公里天然沙滩，这也是滨海度假项目的最重要配套。此外，1万㎡的临街商铺正在出售和招商中，运营后将弥补霞涌镇无高端商业配套的不足。

　　返租收益：出售的商铺采用三年固定返租房款6%的模式，前三年交由开发商统一招商运营，计划引进大型餐饮，收益相对有保障。但周边暂无大型的商业配套支撑，三年后商铺交由业主自主经营，未来的租金和运营等状况存在一定风险。

　　据老牛了解，目前一期海景公寓，临海单间周末房价，约700-800元/晚，后排价格较低，约400-500元/晚。已引进途家等品牌托管酒店运营商，以保障业主受益，具体每月返祖受益需业主自行同托管机构协商。

　　价格：目前在售的复式，也是整个项目价格*的产品，单价为2.5-3.5万/㎡，总价在300-400万之间。且由于临海兼具商业价值，首套首付为5成，属于奢侈型产品。2015年一期最后一批高层售价*时达1.6万/㎡，高于当时周边东能银滩的价格，老牛会继续关注二期高层动态。

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