【走进大亚湾①】风雨20年，告诉你一个真实的大亚湾！

【走进大亚湾①】风雨20年，告诉你一个真实的大亚湾！

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关于大亚湾，深圳人并不陌生！

■ 大亚湾·缘起

早在上世纪1985年，因为大亚湾核电站（核电站选址深圳大亚湾畔）的建设，“大亚湾”即
开始为世人所熟知，其后90年代初，在南海石化、熊猫汽车城等几个百亿“纸上项目”的煽
动下，大亚湾（惠阳）房地产急剧升温，万马奔腾！随后所发生的故事大家都已经是非常熟
悉了，宏观调控之下、大亚湾（惠阳）与海南、广西北海等地成为当时房地产爆沫赫赫有名
的重灾区！烂尾楼—— 几近取代“核电站”而成为大亚湾的城市标记！

1993年5月，经国务院批准面积9.98平方公里的惠州（国家级）大亚湾经济技术开发区正式
成立（06年3月扩大至23.6平方公里），而整个大亚湾规划区核陆面积为265平方公里、海域
面积达到1300平方公里！2000年10月，经历十年磨难、总投资逾400亿的中海壳牌项目终于
上马，大亚湾再一次吸引了世人的关注！

■ 大亚湾·产业

大亚湾位于惠州南部，西接深圳，距离香港陆路距离仅60公里（海路47海里），依托经济发
达的珠三角，大亚湾现已经逐渐形成以石化为龙头、汽车工业、电子信息和港口物流为依托
的四大支柱产业集群，其中石化产业以中海壳牌石化项目为基础，目前已有包括南海石化项
目、中海油炼油项目、惠州液化天然气项目、华德石化项目、广东LNG惠州电厂等28个相关
项目上马，总投资达到730亿！

在汽车、电子信息等方面目前区内已投产工业企业78家，主要包括东风本田、永昶电子、三
洋光部品、敏华家具、海德运动器材、新华昌集装箱等，筹建中的包括比亚迪、三鑫玻璃、
星华电子项目、中海科技项目、富达金汽车零配件项目等32个、投资额超过11亿（美元），
其他还包括一大批金属材料、电子设备、汽车配件等项目已达成入驻意向！

而作为大亚湾发展物流业主要依托的惠州港，目前已建成大小泊位28个，年吞吐能力2600万
吨，随着李超人旗下“和记黄埔”正式加盟惠州港的开发和建设、以及欧德油储、中外运国
际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户，在大亚湾中
转的货物特别是石化产品将日益增多，大亚湾已初步具备成为华南地区重要物流中心的能力
和条件！

■ 大亚湾·现状

2006年大亚湾全区实现生产总值（GDP）100.2亿，较05年增长90.3％，工业总产值、工业销
售产值均分别增长261.7％和253％，惠州港吞吐量1639.2万吨、增长29.9%，完成外贸出口
5.81亿美元，增长47.3%！从各项经济指标来看，以石化为龙头的产业集群效应正在逐步凸
现、大亚湾经济后劲不容忽视!

以深圳年GDP近6000亿的规模相比，大亚湾百亿的年产值可以说是微不足道，但目前整个大
亚湾规划区内人口仅12万左右（常住人口7万、流动人口5万），按足额人口换算、大亚湾人
均GDP达到83300元/人，比深圳人均69450元还要高出20％！虽然经济发展颇具亮点、但目前
大亚湾还处于城市化初级阶段，无论是城市的整体规划、城市配套还是整体的城市界面，距
离现代化城市的标准还有较大的差距！

■ 大亚湾·地产

15年前、遭遇宏观调控浩劫的大亚湾可谓一片颓垣败瓦、烂尾楼触目惊心，最早的淘金者们
大多落荒而逃、狼狈不已！现在、随着大亚湾经济秩序的恢复、产业集群推动城市经济增长
进入快车道，房地产也再次蓬勃起来，走进大亚湾项目工地随处可见、一如90年代的深圳！
除了众多曾在这里载了筋斗的企业和人重整旗鼓外，大量外来、尤其是深圳的地产企业大举
进军大亚湾！

目前大亚湾的房地产市场大概只能用“大”来形容，一是量大，据当地开发商透露，大亚湾
现年推盘量预计在200－300万平方米，如此供应规模相对一个人口仅仅12万的城区来说是不
敢想象的；二是盘大，2、30万的项目对于目前深圳来说已经买少见少，但大亚湾动不动上
数十万、上百万的项目却当是平常，拿地动耶过千亩，某一京城开发商甚至在区内拿下逾
6000亩的综合开发项目！

虽然周边有淡水、澳头等提供一定的购买力支持，但面对如此大的推盘量、区内消化能力实
在是非常有限，所以大部分项目将营销重心放在了唇齿相依的深圳，每逢周末、大亚湾街头
满眼的粤B，除了到当地休闲场所消费外、大部分都是为地产而来，所以有位仁兄说“深圳
人的大亚湾”，实在是一点也不为过

■ 大亚湾·未来

深圳楼市陷入僵持、大量富余资金出走大亚湾已是不争的事实，对于大亚湾房地产市场未来
的发展，现在市场上有两种截然不同的观点：一是认为大亚湾正处于大发展的起步阶段，与
深圳连接的地缘关系、楼价较低、未来有较大的成长空间；二是认为大亚湾开发量实在太
大，而当地自住规模过小、购买力和市场承接力有限、后市堪忧！如果整体楼市出现衰退，
大亚湾将首当其冲，极有可能重滔90年代初的覆撤！

—— 那么，各位看官，你又是怎么认为的呢？！