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【 2018“逢8年”,地量见拐点?(上)】深圳根本不缺房,勿论地荒或房荒

凤凰树
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主楼
2018-01-08 10:49:44
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【 2018“逢8年”,地量见拐点?(上)】深圳根本不缺房,勿论地荒或房荒

有过20年以上深圳地产经历的人,都对1998年、2008年的低迷楼市印象深刻,今年又到了“逢8年历史会出现惊人的相似



中国一二线城市近两年房价飙涨,房地产严重冲击了实体经济,对经济、社会带来了巨大的负面影响,购房费用抑制了其他消费需求,居高不下的房价加剧了贫富差距。


党中央提出房住不炒”方针是对地方政府在楼市问题认识拨乱反正楼市调控旨在改变市场预期,让房地产市场软着落落实十九大报告中提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居基本国策


◆  2017深圳新房创出21年的“地量”


2017年,深圳虽然在形式上没有跟进全国各城出炉密集的调控政策,还是进入了史无前例的“限购、限贷、限价、限批售、限网签”五限年代


新房供应量的急剧减少,势必导致成交萎缩。2017深圳新房预售面积278.56,比2016年减少了30.14%;新房销售面积259.3万,比2016年减少了38.0%。有研究机构和自媒体称这是创下2008年以来十年的最低纪录。笔者搜集了深圳自1992年商品房预售批准制度以来的历年预售和销售资料,发现2017年深圳新房市场,无论是预售面积,还是销售面积创下21年以来的最低纪录(见附:1992-2017深圳新房历年供求关系),甚至比惨淡的2008年销售面积408.8万更低,是除了1992-93深圳初发预售证的前两年,仅超过深圳史上首次房地产低迷、商品房严重积压的1995年销售面积209万,堪称“地量”。


股市上有“地量见地价”, 指的是在接近底部时,成交量会变得非常低,交易十分清淡。而2017年的深圳新房在时隔21年之后出现高位地量,是否意味着变盘?




◆  深圳房价“月线”15连跌,“年线”背驰上翘


2017年12月深圳新房均价54256元/,从2017年初到年末连续12个月下跌,创下12连跌的月线走势104调控从2016年9月以来实现15连跌,累计下跌7344元/跌幅11.9%;而自2016年11月起13连跌,累计下跌730元/跌幅仅为1.3%,2017年深圳新房房价走势如同一条直线般的完美和平稳




让人们始料未及的是,新房房价月线的15连跌,而2017深圳新房均价54445元/依然比2016深圳新房均价53454元/上涨991元/涨幅1.85%新房成交量却萎缩了38%,发生了价量顶背驰”的无量空涨,已现强弩之末。


2017年深圳二手住宅成交63578套,较2016年下降33.7%;成交均价56868元/,较2016年增3.5%。2017深圳二手房与新房同步,呈现价升量跌的走势。


通过“201410-201712深圳新房成交量价月线走势图”与“1994-2017深圳新房成交量价走势图”,可以发现深圳楼市2017年的月线和年线发生了“顶背驰”现象,2018年或是一个变盘的关键年


笔者年前在盘点2017年深圳楼市时,曾撰文《2017深圳楼市“八大怪”》:住宅用地零挂卖,房价直线降下来,展示中心把楼卖,户型无图照样卖,听着讲座把房买,住宅不够公寓代,公寓大单被整买,租赁也能把款贷。这八个2017年深圳楼市出现的前所未有的“少见,则多怪”现象,也隐喻2018年楼市或会变盘




◆  2017深圳宅地零挂拍,“地荒、房荒”甚嚣尘上


在市场经济条件下,商品的价格往往由供关系决定。房价涨落由楼市的供需关系决定已然形成共识。供应宅地少,新房自然缺;供不应求,房价自然上涨。


深圳市2010年后宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应一直在超低位水平从“深圳近5年住宅用地土拍情况统计表”中,2013年土拍3块地,2014年土拍1块地,2015年土拍4块地,2016年土拍4块地,2017年土拍1块地。2017年土拍宅地面积是2013年的1/6,2014年的1/2,2015年的1/6,2016年的1/12,为深圳历年土拍宅地的最低值。2017年仅有的一宗由深圳市人才安居集团拍得的深圳第一宗只租不售宅地,对商品房市场来说是“零拍卖”。这是1987年12月国土地第一拍揭开中国土地公开出让的序幕之后,深圳土拍市场自1995-96年以来首次出现的商品宅地零挂拍




2017年深圳住宅用地土拍零拍卖现象,使“地荒房荒”老调喧嚣又起,深圳进入“短缺时代”言之凿凿,地荒房荒论者的潜台词无非是“北上深房价永远涨”天经地义


事实果真如此吗?


◆  相比国内一线城市深圳地少,相比国外城市深圳地多


深圳直辖呼声最高的时候,深圳的土地短缺是最大的理由之一。深圳占地面积1952.84平方公里,是上海6340平方公里的1/3,广州7473平方公里的1/4,天津11760平方公里的1/6,北京16808平方公里的1/8,重庆82403平方公里的1/41。而深圳土地中有约50%面积是保护性用地,被纳入基本生态控制线不允许开发,可建设用地只有931平方公里。深圳国土开发强度接近50%位居四个一线城市之首,远超30%的国际警戒线与国内一线城市相比深圳的土地面积明显偏小


但是,环视全球世界级城市的土地面积,香港1095平方公里,新加坡648平方公里,东京623平方公里,首尔606平方公里,伦敦303平方公里,巴黎105平方公里,纽约曼哈顿57.91平方公里。与世界级城市相比深圳的土地面积明显更多


◆  深圳近3年、10年、20年都不缺房


都在说深圳无地,都在说深圳缺房,都在说深圳每年新增人口50-60万,但是有谁在深圳街头见过大批无房可居的露宿者?有谁认真算过深圳近年或者近10年近20年将有多少住宅供应量可以入市?笔者试图揭开困惑市场的深圳住宅新增供应问题


  新房库存3.5万套,去化周期16.3个月


一般而言,新房库存去化周期 8-12个月,供需正常房价平稳;库存去化周期 < 8个月,供不应求,房价上涨;库存去化周期 > 12个月,供过于求,房价或下跌。


截至2017年12月底,深圳全市商品住宅库存面积352.86万㎡35156套),环比增加12%。尽管2017年深圳新房供应低迷,而成交同样萎缩,库存去化周期却仍居高位。按照2017年12个月平均销售套数2151套计算,深圳楼市新房库存化周期16.3个月大于12个月即如果2018年不批预售新住宅项目,现有库存住宅尚需销售1年4个月


近一年深圳月度库存去化周期介于9.8-16.3个月之间,平均去化周期13.9个月由于11、12月的新品入市高峰,2017年12月底与7月底的库存相当,又回到2017年的库存高位


  楼市“堰塞湖”,待批52盘足够销售1年


2017年初,根据深圳中原研究中心数据显示,2017年深圳楼盘预计供应135个(包含在售的次新盘),其中包含住宅项目96个。在这96个住宅项目中,2017年仅有入市44个住宅项目,尚有52个住宅项目待批售入市。以往年度,实际入市项目数约为中原预计项目数的70%左右,而2017年入市项目数仅为中原预计项目数的46%,这与因限价导致部分开发商捂盘惜售、因限批售造成入市项目偏少不无关系。


如果按照每个项目5万500套住宅的体量计算,52个项目潜在供应量约260万2.6万套)。按照过去12个月平均销售套数2151套计算,潜在供应量的去化周期12个月即如果这些待批售住宅项目入市,又将可销售1年。


据克而瑞上海区域统计,上海因限批售而等待预售证发放的有172个项目,潜在供应量达到500万以上,潜在供应量大于2017年上海新房供应量357万据传2017年底超过深圳平均房价5.4万/的项目将不批入市,而上海低于平均房价4.3万/的项目也不批入市。深圳和上海积压待批售的潜在入市供应量,如同垒起了楼市堰塞湖”,可以随时批售解决市场的买房需求,同时威慑着所有楼市投机者的炒房企图




  潜在供应量107住宅项目,将销售2年


据深圳房网牛浩思统计,2018年预计有152个新房项目可入市(原计155个,或有误),其中住宅项目107个(含上述应于2017年入市的52个项目),纳入统计的项目基本都已开工,部分项目已经达到预售条件。


如果107个住宅项目中有70%项目入市,则将有75个项目入市,比2017年入市44个住宅项目多70%;如果107个住宅项目中有50%项目入市,则将有53个项目入市,比2017年入市44个住宅项目多20%,预售面积约265万约2.65万套住宅按照过去12个月平均销售套数2151套计算,如果2018年预计供应住宅项目的50%入市需销售12.3个月即约1年如果新批预售住宅项目100%入市需销售24.9个月即约2年




2018年深圳预计供应项目,加上现有库存,将需要销售约3.5年。可见近期深圳楼市商品住宅供应房源较为充足


  650个旧改项目,将提供20年新房供应


深圳政府在2017年对商品住宅可以零供地,是基于其掌握着深圳城市更新项目的大数据。截至2017年1231日,深圳已列入城市更新计划的项目共有650项,计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里已批准的拆除重建类城市更新单元规划有379,涉及的拆除范围用地面积29.63平方公里,累计供应用地面积约14.3平方公里。这是深圳争取到2020年盘活释放建设用地不少于50平方公里的依据


如果其中30%为产业用地,则已经批准的379个项目中,将有265个含住宅项目,用地面积10平方公里;如果按照容积率4.5计,其中20%为配套面积,则可以提供新增住宅面积3600万


2010-2017年8年累计深圳新房销售量3150万3600万住宅供应量按照正常年份可以销售10年;如果按照2017年深圳新房成交259万计,则可以销售约13.9年


如果加上650个项目中另外的尚未批准的271个项目,拆除范围用地面积20.6平方公里,650个旧改项目提供的住宅供应量,深圳市场20年也消化不了面对庞大的深圳城市更新提供的商品住宅的供应量,不时在深圳楼市弥漫惑市的地荒房荒论可以休矣


◆  深圳将成全球最高的“天空之城”


目前,深圳常住人口1137.89万人实际服务管理人口1800万人左右。2014年的美国福布斯杂志曾经公布全球人口最稠密城市排行榜,深圳以17150人/平方公里的人口密度,仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯,列于第五位,并成为最拥挤城市。 


根据《高楼迷》网的数据,深圳已经建成300+超高层建筑10栋,超过了纽约和香港的7栋,仅次于迪拜的18栋。将来加上传说中深圳将建12座600+摩天大楼,深圳将成为全球超高层建筑最多的天空之城”。与此同时,深圳也将成为全球人口密度最高的城市 


向高空要空间,是深圳有别于全球任何城市的城市空间发展之道。目前深圳原关内的南山、福田、罗湖三区,以及宝中、龙华的新建住宅楼已经多是44-47层150米高的超高层住宅,深圳已经是全球除香港、迪拜之外的第三座超高层住宅城市,将来深圳会超过香港和迪拜,成为全球超高层住宅最多的城市


 

本帖于2018-01-08 11:11 被楼主编辑过
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凤凰树
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沙发
2018-01-08 11:17:01
因微信公众号每篇约3000-4000字的成文习惯,故将《2018关键年,地量见拐点?》分成三篇:(上)深圳根本不缺房,勿论地荒或房荒(论深圳楼市供应);(中)租赁是主场,需求被分流(论深圳楼市需求);(下)五限策旨在降温,组合拳剑指降价(论深圳楼市调控)
 
玩K手
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板凳
2018-01-08 12:32:38
逢 8 年,千万不可小觑
伍个人
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地板
2018-01-08 12:44:02 来自m.szhome.com
老将出马!必须降!
邻家女孩
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4楼
2018-01-08 14:08:53
涨降不由人。。。
引用3楼伍个人的发言:
老将出马!必须降!
我有齐刘海
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5楼
2018-01-08 16:03:19
逢8年有这么厉害??
Inactive
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6楼
2018-01-08 16:10:16
价格是ZF延迟备案或者拖着不备案形成的

社保三改五拦住了很多人

这样非市场化的数据的出地量会变盘,不严谨

玩M手
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7楼
2018-01-08 16:23:27
非市场化的行政调控,只要一而再再而三地坚决执行下去,也会起到改变市场预期和市场走向的作用。
引用6楼Inactive的发言:
价格是ZF延迟备案或者拖着不备案形成的

社保三改五拦住了很多人

这样非市场化的数据的出地量会变盘,不严谨

玩M手
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8楼
2018-01-08 16:42:16

近30年的“逢8年”,房地产市场面临的国际国内经济环境都比较恶劣:


1988年中国严重的通货膨胀。日本经济泡沫破灭。东欧剧变,苏联解体。
1998年,亚洲金融危机。长江流域大洪水。

2008年,美国次贷危机。中国股市从最高的6124点下跌到1664点。
 
引用5楼我有齐刘海的发言:
逢8年有这么厉害??
2017年爆发金融危机
2017年爆发金融危机

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9楼
2018-01-08 16:48:48 来自Android手机客户端
深圳是扛得住不买地,不放松限购,其他城市呢?
全国大趋势扛不住,到时候还不是一样吗!
当不临
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10楼
2018-01-08 16:59:00

深圳有人有钱
人民广场的炸鸡
人民广场的炸鸡

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11楼
2018-01-08 19:14:21
逢8年的黑天鹅满天飞哦
引用8楼玩M手的发言:
近30年的“逢8年”,房地产市场面临的国际国内经济环境都比较恶劣:
1988年,中国严重的通货膨胀。日本经济泡沫破灭。东欧剧变,苏联解体。
1998年,亚洲金融危机。长江流域大洪水。

2008年,美国次贷危机。中国股市从最高的6124点下跌到1664点。
 
引用5楼我有齐刘海的发言:
逢8年有这么厉害??
梁加亮Ray
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12楼
2018-01-08 19:47:54 来自iPhone客户端
地铁三号线沿线大把土地在睡觉,就连颐安那块地也磨了三年洋工了,说深圳没土地开发的人要么是无知,要么是无耻
伍个人
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13楼
2018-01-08 19:57:53

高位地量变盘,大概率向下。低位地量变量,大概率向上。如今货币紧缩,去杠杆,哪来大量资金推高楼价?如今能买一线的已用杠杆买入了,入不了的,已从2-4线入了,资金全套房产里了。聪明的已跑掉,手握资金等机会。

  2015年之前还很多看空的,从2015-2017年,大部份人受尽煎熬,实在顶不住了,怕踏空,这二年都在1-4线入手了。如今接盘侠少之又少了。
凤凰树
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14楼
2018-01-08 20:01:04 来自iPhone客户端
高人高招,高位锁定流动性!
引用13楼伍个人的发言:

高位地量变盘,大概率向下。低位地量变量,大概率向上。如今货币紧缩,去杠杆,哪来大量资金推高楼价?如今能买一线的已用杠杆买入了,入不了的,已从2-4线入了,资金全套房产里了。聪明的已跑掉,手握资金等机会。

  2015年之前还很多看空的,从2015-2017年,大部份人受尽煎熬,实在顶不住了,怕踏空,这二年都在1-4线入手了。如今接盘侠少之又少了。
ccuurrtt
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15楼
2018-01-08 20:11:26 来自iPhone客户端
1、统计的计划2018年入市的152个楼盘中,有很大比例无法在2018年入市(我熟悉其中几个楼盘的进度);
2、深圳城市更新中,居住用地的供应越来越少,早些年还有工改居,近年来受深圳保护产业主导思想的影响,工改居的大门已经关上,基本都是工改工(另配套商务公寓)。而城中村和旧住宅的旧改资源好谈的基本都开发了,剩下来的都谈不下来,特别是旧住宅更新,因业权过于分散,基本也关上大门。所以从去年开始,政府开始大力推行棚改,而棚改后的产品,除了回迁房就是保障房人才房,不会有普通商品房的供应。政府的城市更新供地计划很美,但落地很难。因工改工难度低,产业用地可以通过城市更新方式提供,但居住用地非常难以按计划提供。
3、所谓的逢八遭遇危机,并非绝对,毕竟深圳诞生于1978年的改革开放。
以上是对楼主数据的一些补充意见。
初恋时偶不懂爱情
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16楼
2018-01-08 20:13:47
编造地荒房荒的人还是在沿用房地产营销的老套路,利用物以稀为贵的投资心理,煽动购房者去当接盘侠
引用12楼梁加亮Ray的发言:
地铁三号线沿线大把土地在睡觉,就连颐安那块地也磨了三年洋工了,说深圳没土地开发的人要么是无知,要么是无耻
凤凰树
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17楼
2018-01-08 21:05:13 来自iPhone客户端
1、现有库存已够1年货量,2018年计划入市项目,如50%入市又够1年货量,另50%两年后总要入市吧?3年货量已够。(中)内我将要论及有效需求正在被分流,需求在减少。
2、旧改时间最长的10年,如壹成中心、深业东岭。我的估算已很保守(30%产业、20%配套、4.5容积率)。
3、我更关心的是,10年经济周期与3年房地产周期,在2018年重叠,会否发生共振?回顾近30年的逢8年,都是黑天鹅事件较多的年份,很有可能在楼市形成蝴蝶效应。
谢谢你的补充。
引用15楼ccuurrtt的发言:
1、统计的计划2018年入市的152个楼盘中,有很大比例无法在2018年入市(我熟悉其中几个楼盘的进度);
2、深圳城市更新中,居住用地的供应越来越少,早些年还有工改居,近年来受深圳保护产业主导思想的影响,工改居的大门已经关上,基本都是工改工(另配套商务公寓)。而城中村和旧住宅的旧改资源好谈的基本都开发了,剩下来的都谈不下来,特别是旧住宅更新,因业权过于分散,基本也关上大门。所以从去年开始,政府开始大力推行棚改,而棚改后的产品,除了回迁房就是保障房人才房,不会有普通商品房的供应。政府的城市更新供地计划很美,但落地很难。因工改工难度低,产业用地可以通过城市更新方式提供,但居住用地非常难以按计划提供。
3、所谓的逢八遭遇危机,并非绝对,毕竟深圳诞生于1978年的改革开放。
以上是对楼主数据的一些补充意见。
ccuurrtt
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18楼
2018-01-08 21:33:35 来自iPhone客户端
关于旧改,您举的例子,壹成中心是工改居,深业东岭是城中村旧改。这两种类型假如深圳还很多的话,未来住宅供应就有保证,但目前恰恰这两种模式都遇到了瓶颈。现状是工业用地的旧工厂,已经基本不让改成居住性质;现状是城中村的,已经很难谈拆陪,好拆的前些年都拆的差不多了。未来深圳普通商品房用地供应堪忧,未来深圳越来越香港化,普通市民只能住政府保障房,每年少量的商品房只是在少部分具有购买力的人群中流通。
引用17楼楼主的发言:
1、现有库存已够1年货量,2018年计划入市项目,如50%入市又够1年货量,另50%两年后总要入市吧?3年货量已够。(中)内我将要论及有效需求正在被分流,需求在减少。
2、旧改时间最长的10年,如壹成中心、深业东岭。我的估算已很保守(30%产业、20%配套、4.5容积率)。
3、我更关心的是,10年经济周期与3年房地产周期,在2018年重叠,会否发生共振?回顾近30年的逢8年,都是黑天鹅事件较多的年份,很有可能在楼市形成蝴蝶效应。
谢谢你的补充。
引用15楼ccuurrtt的发言:
1、统计的计划2018年入市的152个楼盘中,有很大比例无法在2018年入市(我熟悉其中几个楼盘的进度);
2、深圳城市更新中,居住用地的供应越来越少,早些年还有工改居,近年来受深圳保护产业主导思想的影响,工改居的大门已经关上,基本都是工改工(另配套商务公寓)。而城中村和旧住宅的旧改资源好谈的基本都开发了,剩下来的都谈不下来,特别是旧住宅更新,因业权过于分散,基本也关上大门。所以从去年开始,政府开始大力推行棚改,而棚改后的产品,除了回迁房就是保障房人才房,不会有普通商品房的供应。政府的城市更新供地计划很美,但落地很难。因工改工难度低,产业用地可以通过城市更新方式提供,但居住用地非常难以按计划提供。
3、所谓的逢八遭遇危机,并非绝对,毕竟深圳诞生于1978年的改革开放。
以上是对楼主数据的一些补充意见。
choubenben11
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19楼
2018-01-09 09:00:44 来自iPhone客户端
当年就是看房网各位专家看衰楼市才没买,重新上车多付了一百多万。呵呵
亚洲巡洋舰1号
亚洲巡洋舰1号

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20楼
2018-01-09 09:32:32
冷空气来了,楼主很及时地给空军送来一大碗心灵热鸡汤!1、”楼市逢8见拐点规律“?——怎么听起来像和本命年要穿红底裤一样搞笑!2、”深圳没有地荒”?——这就是直接打国土规划部门领导的脸哪!你们把地搞哪去啦?3、“深圳根本不缺房,没有房荒”?——是滴,可为什么中国根本不缺钱,可还有很多没钱人,甚至还需要精准扶贫呢。楼主,想问题不要想当然,要知其然更要知其所以然,不要张咀就来,图咀皮子痛快!
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