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【 2018“逢8年”,地量见拐点?(上)】深圳根本不缺房,勿论地荒或房荒

凤凰树
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2018-01-08 10:49:44
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【 2018“逢8年”,地量见拐点?(上)】深圳根本不缺房,勿论地荒或房荒

有过20年以上深圳地产经历的人,都对1998年、2008年的低迷楼市印象深刻,今年又到了“逢8年历史会出现惊人的相似



中国一二线城市近两年房价飙涨,房地产严重冲击了实体经济,对经济、社会带来了巨大的负面影响,购房费用抑制了其他消费需求,居高不下的房价加剧了贫富差距。


党中央提出房住不炒”方针是对地方政府在楼市问题认识拨乱反正楼市调控旨在改变市场预期,让房地产市场软着落落实十九大报告中提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居基本国策


◆  2017深圳新房创出21年的“地量”


2017年,深圳虽然在形式上没有跟进全国各城出炉密集的调控政策,还是进入了史无前例的“限购、限贷、限价、限批售、限网签”五限年代


新房供应量的急剧减少,势必导致成交萎缩。2017深圳新房预售面积278.56,比2016年减少了30.14%;新房销售面积259.3万,比2016年减少了38.0%。有研究机构和自媒体称这是创下2008年以来十年的最低纪录。笔者搜集了深圳自1992年商品房预售批准制度以来的历年预售和销售资料,发现2017年深圳新房市场,无论是预售面积,还是销售面积创下21年以来的最低纪录(见附:1992-2017深圳新房历年供求关系),甚至比惨淡的2008年销售面积408.8万更低,是除了1992-93深圳初发预售证的前两年,仅超过深圳史上首次房地产低迷、商品房严重积压的1995年销售面积209万,堪称“地量”。


股市上有“地量见地价”, 指的是在接近底部时,成交量会变得非常低,交易十分清淡。而2017年的深圳新房在时隔21年之后出现高位地量,是否意味着变盘?




◆  深圳房价“月线”15连跌,“年线”背驰上翘


2017年12月深圳新房均价54256元/,从2017年初到年末连续12个月下跌,创下12连跌的月线走势104调控从2016年9月以来实现15连跌,累计下跌7344元/跌幅11.9%;而自2016年11月起13连跌,累计下跌730元/跌幅仅为1.3%,2017年深圳新房房价走势如同一条直线般的完美和平稳




让人们始料未及的是,新房房价月线的15连跌,而2017深圳新房均价54445元/依然比2016深圳新房均价53454元/上涨991元/涨幅1.85%新房成交量却萎缩了38%,发生了价量顶背驰”的无量空涨,已现强弩之末。


2017年深圳二手住宅成交63578套,较2016年下降33.7%;成交均价56868元/,较2016年增3.5%。2017深圳二手房与新房同步,呈现价升量跌的走势。


通过“201410-201712深圳新房成交量价月线走势图”与“1994-2017深圳新房成交量价走势图”,可以发现深圳楼市2017年的月线和年线发生了“顶背驰”现象,2018年或是一个变盘的关键年


笔者年前在盘点2017年深圳楼市时,曾撰文《2017深圳楼市“八大怪”》:住宅用地零挂卖,房价直线降下来,展示中心把楼卖,户型无图照样卖,听着讲座把房买,住宅不够公寓代,公寓大单被整买,租赁也能把款贷。这八个2017年深圳楼市出现的前所未有的“少见,则多怪”现象,也隐喻2018年楼市或会变盘




◆  2017深圳宅地零挂拍,“地荒、房荒”甚嚣尘上


在市场经济条件下,商品的价格往往由供关系决定。房价涨落由楼市的供需关系决定已然形成共识。供应宅地少,新房自然缺;供不应求,房价自然上涨。


深圳市2010年后宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应一直在超低位水平从“深圳近5年住宅用地土拍情况统计表”中,2013年土拍3块地,2014年土拍1块地,2015年土拍4块地,2016年土拍4块地,2017年土拍1块地。2017年土拍宅地面积是2013年的1/6,2014年的1/2,2015年的1/6,2016年的1/12,为深圳历年土拍宅地的最低值。2017年仅有的一宗由深圳市人才安居集团拍得的深圳第一宗只租不售宅地,对商品房市场来说是“零拍卖”。这是1987年12月国土地第一拍揭开中国土地公开出让的序幕之后,深圳土拍市场自1995-96年以来首次出现的商品宅地零挂拍




2017年深圳住宅用地土拍零拍卖现象,使“地荒房荒”老调喧嚣又起,深圳进入“短缺时代”言之凿凿,地荒房荒论者的潜台词无非是“北上深房价永远涨”天经地义


事实果真如此吗?


◆  相比国内一线城市深圳地少,相比国外城市深圳地多


深圳直辖呼声最高的时候,深圳的土地短缺是最大的理由之一。深圳占地面积1952.84平方公里,是上海6340平方公里的1/3,广州7473平方公里的1/4,天津11760平方公里的1/6,北京16808平方公里的1/8,重庆82403平方公里的1/41。而深圳土地中有约50%面积是保护性用地,被纳入基本生态控制线不允许开发,可建设用地只有931平方公里。深圳国土开发强度接近50%位居四个一线城市之首,远超30%的国际警戒线与国内一线城市相比深圳的土地面积明显偏小


但是,环视全球世界级城市的土地面积,香港1095平方公里,新加坡648平方公里,东京623平方公里,首尔606平方公里,伦敦303平方公里,巴黎105平方公里,纽约曼哈顿57.91平方公里。与世界级城市相比深圳的土地面积明显更多


◆  深圳近3年、10年、20年都不缺房


都在说深圳无地,都在说深圳缺房,都在说深圳每年新增人口50-60万,但是有谁在深圳街头见过大批无房可居的露宿者?有谁认真算过深圳近年或者近10年近20年将有多少住宅供应量可以入市?笔者试图揭开困惑市场的深圳住宅新增供应问题


  新房库存3.5万套,去化周期16.3个月


一般而言,新房库存去化周期 8-12个月,供需正常房价平稳;库存去化周期 < 8个月,供不应求,房价上涨;库存去化周期 > 12个月,供过于求,房价或下跌。


截至2017年12月底,深圳全市商品住宅库存面积352.86万㎡35156套),环比增加12%。尽管2017年深圳新房供应低迷,而成交同样萎缩,库存去化周期却仍居高位。按照2017年12个月平均销售套数2151套计算,深圳楼市新房库存化周期16.3个月大于12个月即如果2018年不批预售新住宅项目,现有库存住宅尚需销售1年4个月


近一年深圳月度库存去化周期介于9.8-16.3个月之间,平均去化周期13.9个月由于11、12月的新品入市高峰,2017年12月底与7月底的库存相当,又回到2017年的库存高位


  楼市“堰塞湖”,待批52盘足够销售1年


2017年初,根据深圳中原研究中心数据显示,2017年深圳楼盘预计供应135个(包含在售的次新盘),其中包含住宅项目96个。在这96个住宅项目中,2017年仅有入市44个住宅项目,尚有52个住宅项目待批售入市。以往年度,实际入市项目数约为中原预计项目数的70%左右,而2017年入市项目数仅为中原预计项目数的46%,这与因限价导致部分开发商捂盘惜售、因限批售造成入市项目偏少不无关系。


如果按照每个项目5万500套住宅的体量计算,52个项目潜在供应量约260万2.6万套)。按照过去12个月平均销售套数2151套计算,潜在供应量的去化周期12个月即如果这些待批售住宅项目入市,又将可销售1年。


据克而瑞上海区域统计,上海因限批售而等待预售证发放的有172个项目,潜在供应量达到500万以上,潜在供应量大于2017年上海新房供应量357万据传2017年底超过深圳平均房价5.4万/的项目将不批入市,而上海低于平均房价4.3万/的项目也不批入市。深圳和上海积压待批售的潜在入市供应量,如同垒起了楼市堰塞湖”,可以随时批售解决市场的买房需求,同时威慑着所有楼市投机者的炒房企图




  潜在供应量107住宅项目,将销售2年


据深圳房网牛浩思统计,2018年预计有152个新房项目可入市(原计155个,或有误),其中住宅项目107个(含上述应于2017年入市的52个项目),纳入统计的项目基本都已开工,部分项目已经达到预售条件。


如果107个住宅项目中有70%项目入市,则将有75个项目入市,比2017年入市44个住宅项目多70%;如果107个住宅项目中有50%项目入市,则将有53个项目入市,比2017年入市44个住宅项目多20%,预售面积约265万约2.65万套住宅按照过去12个月平均销售套数2151套计算,如果2018年预计供应住宅项目的50%入市需销售12.3个月即约1年如果新批预售住宅项目100%入市需销售24.9个月即约2年




2018年深圳预计供应项目,加上现有库存,将需要销售约3.5年。可见近期深圳楼市商品住宅供应房源较为充足


  650个旧改项目,将提供20年新房供应


深圳政府在2017年对商品住宅可以零供地,是基于其掌握着深圳城市更新项目的大数据。截至2017年1231日,深圳已列入城市更新计划的项目共有650项,计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里已批准的拆除重建类城市更新单元规划有379,涉及的拆除范围用地面积29.63平方公里,累计供应用地面积约14.3平方公里。这是深圳争取到2020年盘活释放建设用地不少于50平方公里的依据


如果其中30%为产业用地,则已经批准的379个项目中,将有265个含住宅项目,用地面积10平方公里;如果按照容积率4.5计,其中20%为配套面积,则可以提供新增住宅面积3600万


2010-2017年8年累计深圳新房销售量3150万3600万住宅供应量按照正常年份可以销售10年;如果按照2017年深圳新房成交259万计,则可以销售约13.9年


如果加上650个项目中另外的尚未批准的271个项目,拆除范围用地面积20.6平方公里,650个旧改项目提供的住宅供应量,深圳市场20年也消化不了面对庞大的深圳城市更新提供的商品住宅的供应量,不时在深圳楼市弥漫惑市的地荒房荒论可以休矣


◆  深圳将成全球最高的“天空之城”


目前,深圳常住人口1137.89万人实际服务管理人口1800万人左右。2014年的美国福布斯杂志曾经公布全球人口最稠密城市排行榜,深圳以17150人/平方公里的人口密度,仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯,列于第五位,并成为最拥挤城市。 


根据《高楼迷》网的数据,深圳已经建成300+超高层建筑10栋,超过了纽约和香港的7栋,仅次于迪拜的18栋。将来加上传说中深圳将建12座600+摩天大楼,深圳将成为全球超高层建筑最多的天空之城”。与此同时,深圳也将成为全球人口密度最高的城市 


向高空要空间,是深圳有别于全球任何城市的城市空间发展之道。目前深圳原关内的南山、福田、罗湖三区,以及宝中、龙华的新建住宅楼已经多是44-47层150米高的超高层住宅,深圳已经是全球除香港、迪拜之外的第三座超高层住宅城市,将来深圳会超过香港和迪拜,成为全球超高层住宅最多的城市


 

本帖于2018-01-08 11:11 被楼主编辑过
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roro
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2018-05-25 09:14:01

今年深圳将新增商品房5万套,保障性住房11.38万套!


     中原大咖      2018.5.24


昨晚,深圳市规土委同时公布两项重磅年度计划!

《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》(以下简称“住房建设计划”)中,提出本年度新增安排筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套,新增安排建设商品住房约5万套

《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》(以下简称“城市建设与土地利用计划”)中,明确了2018年全市计划供应建设用地1150公顷,重点保障民生设施项目用地需求、产业用地供应和保障性住房建设等方面。其中新增建设用地400公顷,存量建设用地750公顷。

一起来看看这两份文件透露了哪些重磅信息,从大家最为关注的《住房建设计划》开始。


住房建设计划



【商品住房计划】


2018年计划新增安排建设商品住房5万套、建筑面积450万平方米。相比2017年的8万套、建筑面积720万平方米减少了3万套。


《住房建设规划》内容显示,2018年,深圳商品住房用地安排重点从“量”向“质”上转变。通过进一步挖掘存量用地潜力,提高土地综合开发利用效率,保证住房建设规模不减少,以满足商品住房市场供应需求。

【人才房、安居型商品房和公租房计划】


★ 新增:2018年深圳新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米,套数建设指标与上一年度持平。


其中新供应用地建设约0.4万套、城市更新配建约3.2万套、产业配套住房和土地整备利益统筹等用地建设约1.4万套。


★ 筹集:同时深圳将通过棚户区改造、购买、租赁、综合整治等方式筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约6.38万套,合计新增安排筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套

11.38万套住房占年度住房筹建总规模的69.5%,住房资源进一步向住房保障和人才安居方面倾斜。




深圳曾发文要求,将保障性安居工程优先安排在公共交通便捷的地区、轨道站点上盖及沿线、以及人才居住需求集中的产业园区等区域。从表中可以看出,确有不少地块位置优越。

文件中还提到这些重要内容:

☆ 加大新增供应土地建设租赁住房的力度,除福田、罗湖、盐田区外,其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓;


☆ 建立健全包括公共租赁住房在内的人才和保障性住房法规制度体系,建设和完善住房租赁平台;抓紧构建符合我市实际的住房租赁管理法规体系,使住房租赁纳入法治化、规范化轨道;


☆ 继续实施商品住宅项目和商务公寓项目价格管控,强化开发项目价格管控的严肃性,持续加强住房市场调控工作力度,稳定住房价格。



城市建设与土地利用计划






2018年全市计划供应建设用地1150公顷,民生设施、产业用地、保障性住房为土地重点供应对象。较之前连续两年保持在1350公顷的供应计划而言,土地供应收紧信号明显。其中:

★ 计划安排民生设施供应规模612公顷,占全市用地供应规模53%;


★ 安排产业用地供应规模225公顷,较2017年增加10.8%;


★ 安排保障性安居工程用地、商品住房用地合计109公顷(其中商品住房用地计划新供应 7 公顷);


★ 计划供应城市更新建设用地246公顷。






2018年度计划供应居住用地109公顷,其中新供应11公顷,通过城市更新改造实现供应76公顷,土地整备利益统筹留用地供应22公顷,土地供应模式进一步向存量用地倾斜,加快形成多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。




具体到各区来看,有新增商住用地的为宝安、龙岗、龙华、坪山、光明新区。




值得一提的是,深圳将继续推动公共资源向原特区外倾斜,新供应民生设施用地指标中81%位于原特区外。在各区重点民生设施项目中,40余个项目为教育设施用地。

在深圳土地供应紧张、收紧信号明显的背景下,深圳“飞地”——深汕特别合作区的土地供应情况就备受关注了。

今天(5月24日)下午,一块70年自持的二类居住用地被深汕城投以底价拿下,现场仅有一人报价。

深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司(简称“深汕城投公司”)是深汕特别合作区管理委员会为开展深汕特别区征地拆迁和集体土地统筹开发建设,促进深汕特别区建设用地范围内集体经济发展和保障房及安居工程的开发建设。由区财政局全资注册成立,以市场化运作的区属国有独资企业。




(来源:深圳规土委官网|南方都市报|深圳新闻网)








woshifengzheng
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62楼
2018-02-08 15:19:01 来自iPhone客户端
woshifengzheng
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2018-02-08 15:18:37 来自iPhone客户端
小蔡
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2018-02-08 07:52:06 来自Android手机客户端
好文
mantas
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59楼
2018-02-08 00:41:37 来自Android手机客户端
有钱人限购
引用为何删帖的发言:
你太低估深圳的有钱人了
引用伍个人的发言:
你这样炒股会输光光,现在房价在高位,不存在横有多长,竖就有多高!高位缩量振荡很正常,一但资金收紧,变盘放量向下概率大!现在房价是2015年初的二倍了,需要大的多的资金才能推涨,可能吗?居民70%的钱已套楼市了,而且在不断提高利率,上浮利率,去杠杆!哪来大资金去推涨?2015-2017年上半年一线量价就是顶背离,价升量减,二线会滞后一点!
引用34楼卫老的发言:
补充一点,(没事干当闲聊),如果把深圳当前房价走势看似于股市的高位横盘,那么,除了有“横久必跌”说法之外,还有一句股市名言:“横有多长竖有多高”,而没有听说过有“横有多长,崖有多深”的说法,在政策调控后的一年半时间里深圳房价走势价格波动区间小,可以看作是“顶部突破后的横盘震荡”,完全符合”横有多长,竖有多高“这一典型特征。
roro
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2018-02-07 19:57:44








Jerry530
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57楼
2018-01-14 12:09:03 来自iPhone客户端
深圳湾悦府怎么抢的你没看到?你以为有钱人看得上龙岗,光明那山窝窝的限价房?去看看深圳湾香蜜湖的二手房吧,那才是真实的市场
引用55楼伍个人的发言:
是啊,这么多有钱人,为什么一年多没什么人抢房?深圳地量成交?敢快抢啊!
引用54楼Jerry530的发言:
不对,是全国的有钱人
引用37楼为何删帖的发言:
你太低估深圳的有钱人了
引用伍个人的发言:
你这样炒股会输光光,现在房价在高位,不存在横有多长,竖就有多高!高位缩量振荡很正常,一但资金收紧,变盘放量向下概率大!现在房价是2015年初的二倍了,需要大的多的资金才能推涨,可能吗?居民70%的钱已套楼市了,而且在不断提高利率,上浮利率,去杠杆!哪来大资金去推涨?2015-2017年上半年一线量价就是顶背离,价升量减,二线会滞后一点!
引用34楼卫老的发言:
补充一点,(没事干当闲聊),如果把深圳当前房价走势看似于股市的高位横盘,那么,除了有“横久必跌”说法之外,还有一句股市名言:“横有多长竖有多高”,而没有听说过有“横有多长,崖有多深”的说法,在政策调控后的一年半时间里深圳房价走势价格波动区间小,可以看作是“顶部突破后的横盘震荡”,完全符合”横有多长,竖有多高“这一典型特征。
卫老
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56楼
2018-01-14 12:05:15
房价想降,前途灰暗。光凭想像,一定失望。节后再看,成交巨量。购房期盼,国人习惯。租房相伴,终感缺憾。无钱先站,有钱先上。车仅一趟,机会别放。上车算账,心情舒畅。不图有赚,只图家样。研判错乱,观望不断,一旦上当,十年白干。



伍个人
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55楼
2018-01-14 12:03:01 来自m.szhome.com
是啊,这么多有钱人,为什么一年多没什么人抢房?深圳地量成交?敢快抢啊!
引用54楼Jerry530的发言:
不对,是全国的有钱人
引用37楼为何删帖的发言:
你太低估深圳的有钱人了
引用伍个人的发言:
你这样炒股会输光光,现在房价在高位,不存在横有多长,竖就有多高!高位缩量振荡很正常,一但资金收紧,变盘放量向下概率大!现在房价是2015年初的二倍了,需要大的多的资金才能推涨,可能吗?居民70%的钱已套楼市了,而且在不断提高利率,上浮利率,去杠杆!哪来大资金去推涨?2015-2017年上半年一线量价就是顶背离,价升量减,二线会滞后一点!
引用34楼卫老的发言:
补充一点,(没事干当闲聊),如果把深圳当前房价走势看似于股市的高位横盘,那么,除了有“横久必跌”说法之外,还有一句股市名言:“横有多长竖有多高”,而没有听说过有“横有多长,崖有多深”的说法,在政策调控后的一年半时间里深圳房价走势价格波动区间小,可以看作是“顶部突破后的横盘震荡”,完全符合”横有多长,竖有多高“这一典型特征。
Jerry530
Jerry530

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54楼
2018-01-14 11:59:52 来自iPhone客户端
不对,是全国的有钱人
引用37楼为何删帖的发言:
你太低估深圳的有钱人了
引用伍个人的发言:
你这样炒股会输光光,现在房价在高位,不存在横有多长,竖就有多高!高位缩量振荡很正常,一但资金收紧,变盘放量向下概率大!现在房价是2015年初的二倍了,需要大的多的资金才能推涨,可能吗?居民70%的钱已套楼市了,而且在不断提高利率,上浮利率,去杠杆!哪来大资金去推涨?2015-2017年上半年一线量价就是顶背离,价升量减,二线会滞后一点!
引用34楼卫老的发言:
补充一点,(没事干当闲聊),如果把深圳当前房价走势看似于股市的高位横盘,那么,除了有“横久必跌”说法之外,还有一句股市名言:“横有多长竖有多高”,而没有听说过有“横有多长,崖有多深”的说法,在政策调控后的一年半时间里深圳房价走势价格波动区间小,可以看作是“顶部突破后的横盘震荡”,完全符合”横有多长,竖有多高“这一典型特征。
北极熊1
北极熊1

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53楼
2018-01-14 11:15:30 来自iPhone客户端
深圳还有没有地,不会打开地图看?今年不买房,五年都白忙
伍个人
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52楼
2018-01-13 21:51:15 来自m.szhome.com
2017年12月,M2增速8.2%,二十年新低,2018年首周二手房成交1260套,提前过冬了,M2低增速以后会是常态,没有源源不断的人接手追涨,还涨个蛋蛋,等着静静看着,最近几年机会是等出来的!这二年估计虚拟货币会被中国抄火!
roro
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51楼
2018-01-13 21:51:10
剧透:【 2018“逢8年”,地量见拐点?(中) 】需求被分流,租赁是主场(部分附图)



前海如此多娇
前海如此多娇

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50楼
2018-01-13 00:09:58 来自Android手机客户端
不客观,不赞同!
roro
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49楼
2018-01-12 21:17:16
剧透:【 2018“逢8年”,地量见拐点?(中) 】需求被分流,租赁是主场(部分附图)

roro
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48楼
2018-01-12 13:59:12
剧透:【 2018“逢8年”,地量见拐点?(中) 】需求被分流,租赁是主场(部分附图)

爱家源
爱家源

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47楼
2018-01-12 09:34:37 来自iPhone客户端
roro
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46楼
2018-01-12 09:02:45
剧透:【 2018“逢8年”,地量见拐点?(中) 】需求被分流,租赁是主场(部分附图)

玩M手
玩M手

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45楼
2018-01-12 08:27:12
冰山指数”蝈大虾:


不明所以的看空,是傻空;不明所以的看多,是傻多
 
火雷风
火雷风

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44楼
2018-01-11 20:28:43
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