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以史为鉴,发现深圳下一个豪宅区

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主楼
2017-06-17 18:40:48
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以史为鉴,发现深圳下一个豪宅区

经济基础决定上层建筑。于是,大规模CBD、总部基地成为豪宅区形成的充分条件。但,这并不是必要条件。例如,罗湖中心区、南山中心区就没有成为豪宅区。
 
其实,关于豪宅区形成,一直有一个因素没被提起,但却拥有超强促成能力的,那就是——园区
 
而且是拥有以下4大特征的园区:
?有统一运营商和持续优化能力
?持续优化带来高经济质量
?有景观资源并被保护
?强大的艺术文化与运动配套
 
咱们不妨回头再看看深圳最具影响力的3大豪宅区。
 



深圳豪宅区的历史成因

 
但驱动香蜜湖的是中心区么?
华侨城是CBD么?
蛇口项目近年一直占据全国豪宅排行榜榜首,但它是城市最核心的区域么?
 
这些答案都是否定的。这3个豪宅区真正的共性就是——园区驱动,细分下来就是4大共性
 

 
1、统一运营管理与持续更新
 
蛇口-招商局、华侨城-华侨城集团,这个不用多说。香蜜湖也有运营管理者?是的,是深业泰然。
 
车公庙约118万㎡的土地,从1985年开始即由深业泰然开发、运营管理。30多年来,车公庙园区历经了工业园区-工贸园区-科技园区-泛科技园区等多个阶段。如今,这更是成为了“深圳金融街”的组成部分。
 
招商局统管的蛇口片区同样如此,蛇口工业区-再造新蛇口-前海蛇口自贸区。不断的更新变化,已让2010年约3万元+/㎡的豪宅价上涨至约13万元/㎡
 

 
2、持续优化带来的经济质量
 
之前一直以为中心区、“金三角”是深圳单位土地产值最高的地方,没想到,竟然是车公庙。
 
据人大代表杨勤2016年透露,车公庙1.18平方公里,就业人口25-30万,GDP超过1000亿!也就是说,单位土地产值超过847亿/平方公里!!!如此经济质量,撑着香蜜湖豪宅区自然不成问题。
 
蛇口片区近年发展同样一日千里。据相关官员透露,2016年前海蛇口自贸区单位土地产值已经达到了1408亿元,单位土地产值约50.3亿/平方公里,超过福田区的平均水平。
 
相比之下,华侨城就显得有点尴尬了。华侨城片区主要是华侨城自己营收,产业空间也较小。当下不少高端客户认为,华侨城与香蜜湖已不是同一档次,不动产价格也逐渐被蛇口超越。
 


华侨城波托菲诺

 
3、旅游&景观资源
 
拥有山/湖/海等景观资源的3大片区,80年代几乎都是深圳旅游必选之地——香蜜湖度假村、华侨城世界之窗、蛇口海滨。
 
如今,华侨城的繁花翠湖、香蜜湖的闹中取静、蛇口的国际范与半山海景,都让他们成为深圳人梦寐以求的居住圣地。
 


80年代,蛇口海滨浴场很旺

明华轮也是旅游必经之地

 

▲香蜜湖

 
4、强大的艺术文化与运动配套
 
泛指,包括教育、博物馆、美术馆、运动场地等各类配套。香蜜湖的明德、荔园、深中、高尔夫等;蛇口的育才系、国际学校、文化艺术中心等;华侨城的何香凝、华·美术馆、EPC艺术中心……
 
这都是豪宅区的标配。
 


 
不只是深圳,上海同样如此。
 


上海第一个豪宅区

“西郊”古北

 
上海虹桥,这个估计大家都不会陌生,古北也就是虹桥街道的一部分。不过,上海虹桥可不是什么核心区,那一带过去被称为“西郊”,现在被称为“新西郊”。
 


 
古北区域最早规划始于1979年,先后规划有2个片区——虹桥经济技术开发区、古北新城,前者是统一运营的园区
 
1、虹桥经济技术开发区始建于1983年,规划建筑面积约138万㎡,其中展览展示场馆30万㎡,写字楼宇48万㎡,商住楼宇26万㎡,宾馆饭店24万㎡,生活娱乐配套设施10多万㎡。
 
这是全国最小的国家级经济技术开发区,由上海虹桥经济技术开发区虹桥联合发展有限公司统一负责开发建设和经营管理。



 
2、古北新城始建于1986年,主要做虹桥经济技术开发区的居住配套。受到虹桥经济技术开发区产业发展以及涉外特质的影响,古北新城也因此成为了上海第一个(改革开放以来)正儿八经的豪宅区。

 


 

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沙发
2017-06-17 18:48:30
园区统一运营管理,让园区经济30多年不衰。到2011年,虹桥经济技术开发区入驻企业营业收入已经高达1136亿元,单位面积营业额高达23.7万元/㎡
 
目前,区域内约10年楼龄的刚需住宅房价基本都在9万元/㎡以上,景观豪宅(不含别墅)则在14万元/㎡左右,跟上海中心区房价基本对等
 

▲上海古北

 
那么问题来了。
深圳还有拥有上述所有条件的园区么?
还真有!
 

约160万㎡园区擎动下一个山湖豪宅区

星河WORLD·银湖谷

 

全球奢侈地产认为,从目前的地段看,星河WORLD与古北豪宅区较为相似。但从景观来说,更接近华侨城,但却比华侨城更具经济爆发力

 


1、 统一运营与自我优化并举 

 
星河WORLD约160万㎡的体量中,几乎仅有约20万㎡星河WORLD·银湖谷为销售物业,其余约75万㎡商务群落约8万㎡COCO Park星河·领创天下等均为自持运营

 

  
同时,星河WORLD规划有约369米摩天双子塔,为深圳中轴北天际制高点,为区域聚合全球上午资源的重要引擎。
 

  
为此,星河控股集团专门成立星河产业集团对商务群落进行精细化运营,地位可见一斑。同时,星河WORLD相比过往的园区的运营模式而言,有过之而不及。


 
Such as
1.与华为、光启、猛狮科技、前海企业服务公司等战略合作,致力于智慧园区建设、产业运营服务提升。目前,星河WORLD也是深圳为数不多的拥有APP的园区。
 
2.内部+外部投资平台共同支撑,园区&企业共生长。内部有租金/服务/产权换股权、投资基金与私募基金等投资方式支持;外部有深创投、前海母基金与国家中小企业基金。
 


3.GALAXY+服务体系提升园区运转效率,解决资金、人才、服务等多元需求。
 


 
4.产业联盟会,以信息交流、互补互助、“聚变”等方式,推动企业共生长。
 
另外,还有全球孵化器资源、院士级导师资源、企业加速器等等诸多资源导入,在此不一一赘述。
 


2、经济质量崭露头角 ,2栋楼1年纳税10亿 

 
星河WORLD园区定位为“上市和拟上市企业总部基地”,以金融、战略新兴产业、文化创意3大产业主导。
 
项目已交付的2栋写字楼运营1年,已引入世界500强6家,上市企业16家,3大产业聚合度达到73%,提供约10000个就业岗位,创造约100亿产值,贡献约10亿税收。(上海虹桥经济技术开发区第28年税收才达到77亿。)
 


▲星河WORLD园区知名入驻企业代表

 
根据规划,星河WORLD建成后产值预估为1000亿,年纳税约100亿,就业人口约7.5万人。单位土地产值分分钟追上车公庙的节奏。
 


3、
深圳轴线上的山湖资源 
 
以邓小平铜像-深圳市民中心为轴线,一直往北延伸至深莞边界,能够同时拥有山、湖/水库的地方,少之又少。能够拥有星河WORLD·银湖谷这等景观资源的住宅,更是难寻觅。
 
星河WORLD·银湖谷紧邻约14平方公里银湖山郊野公园,1km范围环绕着4座水库,景观资源并不输给香蜜湖、华侨城、蛇口。
 
Look~



▲这景观,不比谁差吧?


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板凳
2017-06-17 18:52:20



▲雅宝水库


▲雅宝水库

 
跟那3大豪宅区一样,在丰富的山水资源基础上,星河WORLD·银湖谷投入巨资,为社区带来更为多元、优质的艺术文化与运动配套。
 

4、 浓缩一个豪宅区的必备配套 

 
星河WORLD的商业与运动配套的强度与品位,同样不输给其他豪宅区。

约8万㎡旗舰升级版COCO Park
约33万㎡亲水运动休闲区
全龄运动休闲配套
……
 
 
截止目前,福田星河COCO Park已连续多年占据深圳中心区购物中心营业额No.1,是深圳极具代表性的情景式体验商业中心。而星河WORLD园区整体商业面积约20万㎡,超越福田COCO Park,其中旗舰升级版COCO Park约8万㎡
 
星河WORLD·COCO Park建立在福田、龙岗COCO Park多年招商运营经验的基础之上,业态与体验升级的同时,也将颠覆目前片区的商业格局!


 
依托雅宝水库,星河WORLD园区建设有约33万㎡亲水运动休闲区,包含环湖登山步道(延伸至银湖山)、室内篮球场/羽毛球室/乒乓球室/恒温泳池、室外篮球场/足球场/网球场等等多元运动设施,满足家庭全龄段、全生命周期的各类需求。
 
这一点,在深圳甚至全国都难找到可比较的对象。
 


▲运动休闲区登山步道实景

 
另外,项目一墙之隔的华南师范大学附属龙岗雅宝小学已于2016年9月开学,为片区提供最优质的教育资源,为子女未来发展保驾护航。
 
深圳地产史上难得一遇的1000亿级园区,自然、产业、商业、交通、学校等等各类优质资源要素荟萃于约62万㎡的土地,豪宅区形成要素之密集,生活之便利,也是没谁了(真找不到类似项目了~)。
 


 
可惜的是:这个拥有豪宅区潜力股的住宅却已经进入了销售尾声,入手的机会已不多!
 
目前,星河WORLD·银湖谷临水库第一排建筑面积约140-189㎡奢质瞰景大宅在售。
 


 
而且,星河WORLD·银湖谷已交楼,即买即享园区丰盛配套。按照商品房平均2年交楼时间概算,相当于“优惠”了近7%!
 
最后,提醒一句:山湖景观对于豪宅而言极其重要!香蜜湖1号临湖第一排产品价格比第二排价格高出20-30%,这也将会是星河WORLD·银湖谷的趋势,抓紧了。


▲样板房实景





星界
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地板
2017-06-17 19:42:15 来自iPhone客户端
福田海岸城也不错









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