家在深圳,真实业主生活圈_房网论坛

0

|

59

坪山新区考:固性思维之颠覆——论证【造城—>造富】模式之存在!(片区价值系列2)

爱住家_教你买房
爱住家_教你买房

积分:-

注册时间:-

主楼
2013-10-11 13:35:20
标签: 点击标签查看相关内容

坪山新区考:固性思维之颠覆——论证【造城—>造富】模式之存在!(片区价值系列2)

       之前写了《【干货来袭】——说说深圳各大片区的价值估算、置业投资、学位教育、休闲生活等等》,本来是想连载的,结果后面吵得不行,已经无法做缩紧版楼梯贴了。还是单列吧,两边互相链接。
       这次题目是【坪山新区】。坪山是插队进来的。原计划是做龙岗片区。       
       讲坪山,做好被人骂的可能。不骂不江湖,争议才引发深思,才导致谨慎。

       是的,我以前去过坪山及附近。印象是干净漂亮的新型工业园区,小城小镇,看不到热火朝天的钱劲。pass吧!作为生态旅游区,资源随好,但没法被旅行社行业染指、也就不能热火朝天推起来。靠近大亚湾,倍数级价差,区域人众已被分流。看经济看产业,脱离不了制造业的影。说规划说交通,没独占性优势。罢罢罢,还是大前海大西部,故事蓝图画饼多,国家国际级投入较靠谱。
       当然,坪山楼盘新颖大气配套可期不假,品牌发展商扎堆进入对居住品质没啥担忧的。具体生活、居住这些倒还好,不会被坑爹。

       可是,最近,被要做功课,狠狠的看了下规划,顺带关注了一些新政策新趋势,慢慢,就有了些新看法。
       首先,坪山作为火箭式提拔上来的插队冒尖儿的战略性新区,其各种规划蓝图至少已被诸多利益攸关力量正反深浅窄宽的普及已尽。尤以爱国湘军的《坪山新区进入大发展阶段,想买房子的你还要等多久?》一文阐述的有理有据、完完整整。其他一些近期的利好,像坪山要开航空机场这些也都煽乎的几乎众人皆知。如果说这些,也就不需要再专文重复了。
       但让我,像深圳政府,把本籍籍无名的坪山,跳跃性并入龙华、龙岗、光明这些新区的列队中来进行分析,恰恰是其能被插入到深圳近年规划中的战略性地位这个现象本身及规划文中说明的理由和目的。要知道,征求意见稿中,一二三四五六地清晰点了六个战略区域名字,其中,有前海。还有龙华。还有坪山。说明,对于深圳的未来和地位,除了煲好前海这个国际级的汤外,其他几个区确实与深圳有着真正的战略性地位。人有六脏,机能分工,性能互补。深圳要有大志向,肯定不能如咱们买哪就捧哪的局域观;否则,深圳就是东莞那样诸多个三线城市般的镇子们像积木堆积的【有东莞特色的城市模式】了。



      本着思维长期发散的效果,先讲些宏观趋势所启发或兄弟区域发展的预期。      

      首先,中国将趋变,变规则变发展变格局变结构。具体的,我也还在观察。但有几个点很明显,更开放更市场。比如金融改革,改变资金来源和资金退出机制。比如支持外贸b2b。比如更多直辖市。更多试验田。更多的国各区域的融通、互相带动。比如支持新型、生态、文化产业等等。

      先说说西部航空港。这个我也不屑了多年。那天越看规划越有意思。深圳是越拿自己当北京、上海一个级别看了哈。甚至放眼想与国外的国际大都市平起平坐。因此提出航空港航空城的概念。政府相信,坐飞机的商务高端人士、差旅人士、旅游者,会习惯空港附近商务、差旅休闲、会展、度假别墅居住、高端购物。简单想了下,北京有点这意思了,空港城有点城的味道。上海还没去琢磨。但韩国的仁川是这么回事,住过。好,现在深圳机场附近显然不是这样。但深圳的规划效果图是这样。现状和规划的差距大了,那航空港提升的机会high了。可那边的机会多是小产权的(ps:资金有限的筒子最后机会了哈)(最近老有说手上几十万,如何投资的,去空港新城、龙华、布吉看小产权吧!)。

       再说说河套区域。福田保税区的一网之隔的香港对面,山清水秀的大好区域,很早就有深港合作、深港同城的规划呼声。但一直楼梯响,不见人下来。这个地区,看起来,似乎已经可以不指望了。但细看近5年的深圳规划,河套地区显然是个深藏不露的机会,就看谁敢不敢下这么大、这么长的一个投资布局。在规划里,深圳是想把河套地区,像前海那样,推动为国家级的战略的跨界合作区域。如果特别想,总可能去操作,也就可能会落实;变数是操作到落实的这个时间,得多长。而一旦能落实,这个区域,将是深圳新一轮的价值高估的引爆点。             
        为啥!       
       很easy。       
       细看上海自贸区,其作用不是为了圈一个地搞特殊化。而是像当年的深圳,是被圈起来当试验田,然后再把成果扩散到全国。先是前海搞深港跨界合作,再是上海搞跨国界合作。政策总是一点点开放。政府也是希望试验田能高产,所以要选好地方。什么是好地方?区域位置,经济实力,对外开放度。所以,接下来操作河套地区的规划和定位,除非批不了,如果能批,政策上超过前海、比肩上海自贸区甚至部分政策超越上海自贸区也是很可能的。不要以为香港会不乐意,香港的现状,不再能接着大海做个简单的贸易中转站,香港必须找出路!河套片区的定位越迟,政策倒可能越好,定位高度可能越高。因此,福田区委,保税区,岗夏的童鞋,房子守十年,别卖了嘿。

       政府有很多规划,我们要决定,信不信、跟不跟。       
       有的地方,新区建设一片潮,后期死城睡成一片片。而深圳,作为造城运动的先驱,却一直正确、成功。小平同志那个圈,画对了;现实蔡屋围-国贸对了,后来蛇口城对了,华侨城对了;再就是福田CBD,让人们彻底相信政府的规划的华丽丽的落实力、对物业和居住的提升了力。              
       大众醒悟后,跟得最亮的是龙华、宝安。就连政府的《深圳市近期规划里》也说,作为政府重点规划、重点投入的龙华、宝安、前海、光明,在被规划的5年里,是深圳发展最快的。其所不能明说的,是这些地方也是那些年,房价涨最多的。      
       推动深圳房价上涨力的,一向是深圳政府的规划。深圳政府的规划,不是为了包装卖地或形象工程。深圳的规划一直是务实的,为了一座城、为了城市的全国战略地位、为了深圳真正的未来。深圳的新区,总是配套先行、产业跟进,接下来才是住宅和居民的跟进。所以,深圳不会出现那种新城皆睡城市的现象。   
       就比如,这次到坪山,非常诧异的发现这里有建设得不弱于莲花山的大陂山公园、聚龙山公园,有体育馆、有购物中心。道路两边,都是运作多年的企业、工厂、市场。伴随着这些配套,是一栋栋正在建设或才入伙的新楼盘。一些大型的新小区,5月份入伙、10月份就有很高的入住率。人气&真实。

       如果信国家级战略,则深圳未来很可能携惠州、东莞直辖。这是国内行政区划的趋势,是大都市圈的直辖,行政层级的扁平。
       对深圳来说,其实无论直辖不直辖,深圳也一样要好好抓住东莞、惠州,一体化的发展。否则,后劲无力、产业拓展无地。同时,深圳和香港,必须一起合作。一同打造国际都市圈。否则,上海、北京、东南亚其他地方,很可能走得比深圳、香港快。
       因此,深圳必须的做好大前海和大空港,为了牵住东莞、中山。
       深圳必须搞起河套和莲塘,与着前海合作区一起,绑紧香港一起发展。
       对东变,深圳必须做好龙岗、坪山,表率地带领惠州、龙岗IT走廊继续发展。
       如果交界地,自己都做得不强不美不标杆,如何喊得到兄弟城市一起发展呢。。
  
       所以,深圳的规划,就是有了六个战略新区,做了世界级的规划,要重量级的投入建设。


本帖于2013-10-11 14:10 被楼主编辑过
分享
0
hnyyp
hnyyp

积分:-

注册时间:-

59楼
2017-09-10 10:41:33 来自Android手机客户端
kim就是我
kim就是我

积分:-

注册时间:-

58楼
2013-11-07 14:45:05
支持板主,写的太好了。。。。。。。。。
xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

57楼
2013-10-25 10:29:38

xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

56楼
2013-10-15 21:17:46
但看规划。坂田的华为新城,有市一级的场馆设施
[兵临城下576](2013/10/15 0:21:20)
布吉怎么会没戏呢,呵呵,痴人说梦话吧,布吉城市更新-特区一体化-拆关共建大特区箭在弦上,以后还可能并入罗湖!再说深圳东站已经通车,南门墩项目城市更新在即,京基,华润,佳兆业,万科争抢进驻,呵呵
[xxwrite](2013/10/12 12:42:05)
河山轮流,但是布吉横岗是没戏咯
[henghui](2013/10/12 12:37:42)
顶,发展是迟早的问题
性感黄瓜
性感黄瓜

积分:-

注册时间:-

55楼
2013-10-15 19:18:19
这种帖子看淡吧,拿钱发帖的,和五毛美狗类似
兵临城下576
兵临城下576

积分:-

注册时间:-

54楼
2013-10-15 00:21:20
布吉怎么会没戏呢,呵呵,痴人说梦话吧,布吉城市更新-特区一体化-拆关共建大特区箭在弦上,以后还可能并入罗湖!再说深圳东站已经通车,南门墩项目城市更新在即,京基,华润,佳兆业,万科争抢进驻,呵呵
[xxwrite](2013/10/12 12:42:05)
河山轮流,但是布吉横岗是没戏咯
[henghui](2013/10/12 12:37:42)
顶,发展是迟早的问题
xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

53楼
2013-10-14 18:32:57
就是时间的问题
[社会乱了](2013/10/14 9:49:48)
如果大家都觉得那里有价值的话,就不用楼主来发帖分析了,
 
其实对与错,自己去把握呗!
 
感觉楼主分析的很有道理,只是个时间问题而已
 
 
xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

52楼
2013-10-14 18:32:40
为啥这么说
[prettyleaf](2013/10/13 22:17:46)
楼主写的很好,有理有据,如果在坪山就业,首选坪山。市内就业还是算了吧。投资另说。我觉得航空新城潜力更大些。
社会乱了
社会乱了

积分:-

注册时间:-

51楼
2013-10-14 09:49:48
如果大家都觉得那里有价值的话,就不用楼主来发帖分析了
 
其实对与错,自己去把握呗!
 
感觉楼主分析的很有道理,只是个时间问题而已
 
 
prettyleaf
prettyleaf

积分:-

注册时间:-

50楼
2013-10-13 22:17:46 来自iPhone客户端
楼主写的很好,有理有据,如果在坪山就业,首选坪山。市内就业还是算了吧。投资另说。我觉得航空新城潜力更大些。
xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

49楼
2013-10-13 14:44:19
钱多选前海宝安,人生起步&新能源汽车&热爱生态,选坪山。
[aa16099356](2013/10/12 19:13:45)
哎,这个又看好,那个又看好,干脆楼主来个坪山和前海宝中二选一好了。
[liubiao150](2013/10/12 13:26:49)
LZ更看好宝中前海区域啦
[aa16099356](2013/10/12 13:08:07)
把你原来的房子卖了再去买坪山嘛,趁低入手,像你所说的等个5到10年升值空间以及潜力杠杠滴
[xxwrite](2013/10/12 12:41:42)
给我房票
[aa16099356](2013/10/12 11:24:57)
强烈要求楼主购买两套坪山的房子坐等升值
freeplay
freeplay

积分:-

注册时间:-

48楼
2013-10-12 21:56:59
分析坪山的帖子:坪山,下一个“福田”
泡泡多
泡泡多

积分:-

注册时间:-

47楼
2013-10-12 21:22:09



横岗已经确立了江湖地位。
aa16099356
aa16099356

积分:-

注册时间:-

46楼
2013-10-12 19:35:41
不愧是一兵,这个成语用得非常好。
看看楼主以前的帖子,就会发现,楼主以前多捧布吉和横岗啊,现在???直接来一句:“河山轮流,但是布吉横岗是没戏咯”,立刻踩得什么都没戏,转而捧坪山去了。估计N年后捧完坪山转去捧大亚湾巺寮湾时就来一句“河山轮流,但是坪山坑梓是没戏咯。”
[深镇一兵](2013/10/12 19:21:06)
叶公好龙
[aa16099356](2013/10/12 19:15:09)
算了吧,给你个坪山房票我看你也未必会买
[xxwrite](2013/10/12 18:12:31)
近五年的规划档次、区位好些,但价格也好很多啊
今天同事们都在讨论,80后屌丝置业深圳何处有?
[liubiao150](2013/10/12 13:26:49)
LZ更看好宝中前海区域啦
[aa16099356](2013/10/12 13:08:07)
把你原来的房子卖了再去买坪山嘛,趁低入手,像你所说的等个5到10年升值空间以及潜力杠杠滴
[xxwrite](2013/10/12 12:41:42)
给我房票
[aa16099356](2013/10/12 11:24:57)
强烈要求楼主购买两套坪山的房子坐等升值
深镇一兵
深镇一兵

积分:-

注册时间:-

45楼
2013-10-12 19:21:06
叶公好龙
[aa16099356](2013/10/12 19:15:09)
算了吧,给你个坪山房票我看你也未必会买
[xxwrite](2013/10/12 18:12:31)
近五年的规划档次、区位好些,但价格也好很多啊
今天同事们都在讨论,80后屌丝置业深圳何处有?
[liubiao150](2013/10/12 13:26:49)
LZ更看好宝中前海区域啦
[aa16099356](2013/10/12 13:08:07)
把你原来的房子卖了再去买坪山嘛,趁低入手,像你所说的等个5到10年升值空间以及潜力杠杠滴
[xxwrite](2013/10/12 12:41:42)
给我房票
[aa16099356](2013/10/12 11:24:57)
强烈要求楼主购买两套坪山的房子坐等升值
aa16099356
aa16099356

积分:-

注册时间:-

44楼
2013-10-12 19:15:09
算了吧,给你个坪山房票我看你也未必会买
[xxwrite](2013/10/12 18:12:31)
近五年的规划档次、区位好些,但价格也好很多啊
今天同事们都在讨论,80后屌丝置业深圳何处有?
[liubiao150](2013/10/12 13:26:49)
LZ更看好宝中前海区域啦
[aa16099356](2013/10/12 13:08:07)
把你原来的房子卖了再去买坪山嘛,趁低入手,像你所说的等个5到10年升值空间以及潜力杠杠滴
[xxwrite](2013/10/12 12:41:42)
给我房票
[aa16099356](2013/10/12 11:24:57)
强烈要求楼主购买两套坪山的房子坐等升值
aa16099356
aa16099356

积分:-

注册时间:-

43楼
2013-10-12 19:13:45
哎,这个又看好,那个又看好,干脆楼主来个坪山和前海宝中二选一好了。
[liubiao150](2013/10/12 13:26:49)
LZ更看好宝中前海区域啦
[aa16099356](2013/10/12 13:08:07)
把你原来的房子卖了再去买坪山嘛,趁低入手,像你所说的等个5到10年升值空间以及潜力杠杠滴
[xxwrite](2013/10/12 12:41:42)
给我房票
[aa16099356](2013/10/12 11:24:57)
强烈要求楼主购买两套坪山的房子坐等升值
xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

42楼
2013-10-12 18:13:35
是写完了。
copy的都是规划要点。有理有据,客观查证么。
[崇尚自然100](2013/10/12 15:33:14)
不写了,直接copy?
 
xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

41楼
2013-10-12 18:13:01
是个问题。不过也是可解决,看个人对路上时间的接受程度。
[社会乱了](2013/10/12 13:41:49)
就是有点远,如果在市区上班的话
xxwrite
xxwrite

积分:-

注册时间:-

40楼
2013-10-12 18:12:31
近五年的规划档次、区位好些,但价格也好很多啊
今天同事们都在讨论,80后屌丝置业深圳何处有?
[liubiao150](2013/10/12 13:26:49)
LZ更看好宝中前海区域啦
[aa16099356](2013/10/12 13:08:07)
把你原来的房子卖了再去买坪山嘛,趁低入手,像你所说的等个5到10年升值空间以及潜力杠杠滴
[xxwrite](2013/10/12 12:41:42)
给我房票
[aa16099356](2013/10/12 11:24:57)
强烈要求楼主购买两套坪山的房子坐等升值
  • 插入图片

    支持一次选择9张图片上传(使用Ctrl、Shift选中);

    支持jpg、png、gif,单张图片不超过10M,png不超过1M,gif不超过300K。

    • 继续添加

  • 提到好友

3(16px)

验证码:

看不清楚请点击换图

看不清? 请点击图片换图

楼主最近发表

相关帖子

    大家都在看

    下载家在深圳APP

    关注家在公众号