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主楼

2024-10-10 10:24:40

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发愁怎么选房？一线临深龙山一路房价数据

近深圳，近地铁，近高新园。这个地段优势，说的就是大亚湾一线临深龙山一路这个板块了。

近深圳。可以就近享受深圳的优质配套。像三甲的坪山中心医院和萨米医疗，外国语学校和锦绣实验学校以及聚龙科学中学，聚龙山湿地公园，高新园高薪就业机会，坪山中心区的六馆车程差不多20分钟车程。深圳不差钱，市政建设配置还是比临深惠湾县城水平强不少。

近地铁。4条地铁轨道，14号线沙田站，16号线技术大学站，正在建设的深大城际聚龙站和19号线聚龙站。地铁，毕竟可以实现双城通勤。公交车跨城通勤的日子，是否还有记忆？地铁站的距离在4公里左右，电驴也就15分钟。

近高新园。坪山高新园，2030年实现3000家高新技术企业进驻，人才技术资金密集型，实现50万的就业人口，万亿经济产值。意味着充足的高薪就业市场，住房需求临深正好可以互补。比方说，临深三房装修好看的，租金2000+便是实打实的体现。

0

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沙发

2024-10-10 10:29:41

控规图，是必须要看得懂的东西。

红色黄色粉色绿色表示商业住宅和教育公园，生活配套所必须。至于棕色，意味着工业地块，工业园区是否会带来污染影响到身体健康，这个自己实地考察后再体会。

分享一个重点情报，有不少群众反馈，大中华幸福城旁边的企业存在一定的空气污染问题。距离产生美。

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板凳

2024-10-10 10:33:48

姑且也把白云新城板块的碧桂园深荟城也纳入进来一起写写。

龙山一路北延线穿过深汕高速，路过深荟城一期和三期。深荟城也堪称临深一个明星社区，品质还是赞赞的，美中不足的是利好规划尚未兑现——14东延白云站和二期商业体目前落空，学校和深汕高速白云出口倒是在建设之中了。

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地板

2024-10-10 10:47:54

我的分析框架是：

1
区域+楼盘产品=房子的价值。

区域位置好，但是产品不行，比如一线临深的凯峰雅园和五月花等社区。位置很好，但是社区质感差了些。

区域位置一般，但是产品力杠杠。比如大亚湾中心区的太东红树湾悦府。大平层产品豪宅的气息，但是位置近石化区，远离深圳。

2
二手房的市场成交价比较准确地反应了该时段该地段该社区的真实市场价值。

二手房卖多少钱，不是业主想卖高就卖高，买家想买低就买低，而是循行就市。算得上是市场上买卖双方的博弈形成的合同签约价格，无数个合同价格平均一下，形成一条价值均线，价格围绕价值伴随交易时间上下波动。形成一个价格走线。

熊市时候，走低，就像23年开局之后，持续到24年9月交易价格持续下滑。

牛市时候，牛气冲天。就像20年开局之后，持续到21年年中。价格水涨船高，持续刷新成交价格上限。

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4楼

2024-10-10 10:57:35

壹

锦绣壹号
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锦绣壹号算得上是临深扛把子社区，相信这一点群众几乎没有太大的异议。

比较好的体现了区域+产品力的组合。新房时期也好，二手房市场也罢，基本上成交价格是排第一的。

近深圳近地铁近高新园，社区周围的城市面貌新，没有啥民房之类，有的是生物医药产业大楼和待建设高大上综合体的空地惠湾中心。这是外部的环境，社区内在的配置也是在线，从楼栋外墙防水隔热的铝挂板，对比一些贴砖或者刷墙的外立面，显得高大上。

双层中空的隔音玻璃幕墙，公区的挑高大堂，双入户，万科金地物业，恒温泳池等。万科物业，不得不说，比惠湾其他物业管理还是会好不少。

当然了，这里批评一下锦绣壹号一二期，外立面是小瓷砖。花园楼间距设计不如三五期围合式合理，装修水准不如三期和五期，这也导致价格存在差异化。

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5楼

2024-10-10 10:59:49

相关链接：

《锦绣壹号》

引用4楼楼主的发言:
壹

锦绣壹号
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锦绣壹号算得上是临深扛把子社区，相信这一点群众几乎没有太大的异议。

比较好的体现了区域+产品力的组合。新房时期也好，二手房市场也罢，基本上成交价格是排第一的。

近深圳近地铁近高新园，社区周围的城市面貌新，没有啥民房之类，有的是生物医药产业大楼和待建设高大上综合体的空地惠湾中心。这是外部的环境，社区内在的配置也是在线，从楼栋外墙防水隔热的铝挂板，对比一些贴砖或者刷墙的外立面，显得高大上。

双层中空的隔音玻璃幕墙，公区的挑高大堂，双入户，万科金地物业，恒温泳池等。万科物业，不得不说，比惠湾其他物业管理还是会好不少。

当然了，这里批评一下锦绣壹号一二期，外立面是小瓷砖。花园楼间距设计不如三五期围合式合理，装修水准不如三期和五期，这也导致价格存在差异化。

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6楼

2024-10-10 11:09:27 来自Android手机客户端

锦绣1号12期4房110平的挂牌价在1万块钱上下。
最近两个月的成交价格在1万出头。

至于三房那种76和85的，感觉户型真的很一般。不如这种南北通的4房110平的，他的这种户型的效果比隔壁竞品小区120多平，还要实用。

引用楼主的发言:
相关链接：

《锦绣壹号》
引用4楼楼主的发言:
壹

锦绣壹号
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锦绣壹号算得上是临深扛把子社区，相信这一点群众几乎没有太大的异议。

比较好的体现了区域+产品力的组合。新房时期也好，二手房市场也罢，基本上成交价格是排第一的。

近深圳近地铁近高新园，社区周围的城市面貌新，没有啥民房之类，有的是生物医药产业大楼和待建设高大上综合体的空地惠湾中心。这是外部的环境，社区内在的配置也是在线，从楼栋外墙防水隔热的铝挂板，对比一些贴砖或者刷墙的外立面，显得高大上。

双层中空的隔音玻璃幕墙，公区的挑高大堂，双入户，万科金地物业，恒温泳池等。万科物业，不得不说，比惠湾其他物业管理还是会好不少。

当然了，这里批评一下锦绣壹号一二期，外立面是小瓷砖。花园楼间距设计不如三五期围合式合理，装修水准不如三期和五期，这也导致价格存在差异化。

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7楼

2024-10-10 11:11:07 来自Android手机客户端

锦绣壹号一二期的挂牌价9000多，这种85平米的3房2卫户型。只是他的入户房间很一般很紧凑，做书房还是ok的，然后成交价格的话80出头。

引用楼主的发言:
锦绣1号12期4房110平的挂牌价在1万块钱上下。
最近两个月的成交价格在1万出头。

至于三房那种76和85的，感觉户型真的很一般。不如这种南北通的4房110平的，他的这种户型的效果比隔壁竞品小区120多平，还要实用。
引用楼主的发言:
相关链接：

《锦绣壹号》
引用4楼楼主的发言:
壹

锦绣壹号
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锦绣壹号算得上是临深扛把子社区，相信这一点群众几乎没有太大的异议。

比较好的体现了区域+产品力的组合。新房时期也好，二手房市场也罢，基本上成交价格是排第一的。

近深圳近地铁近高新园，社区周围的城市面貌新，没有啥民房之类，有的是生物医药产业大楼和待建设高大上综合体的空地惠湾中心。这是外部的环境，社区内在的配置也是在线，从楼栋外墙防水隔热的铝挂板，对比一些贴砖或者刷墙的外立面，显得高大上。

双层中空的隔音玻璃幕墙，公区的挑高大堂，双入户，万科金地物业，恒温泳池等。万科物业，不得不说，比惠湾其他物业管理还是会好不少。

当然了，这里批评一下锦绣壹号一二期，外立面是小瓷砖。花园楼间距设计不如三五期围合式合理，装修水准不如三期和五期，这也导致价格存在差异化。

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8楼

2024-10-10 11:13:56 来自Android手机客户端

可以看得到锦绣1号3期这种85的三房户型成交价和挂牌价差不多都是在11,000上下。

3期比一二期贵，刚刚也说了大概的原因，三期的这种85的入户部分做了一个飘窗，相比12期85的是一堵墙窗，增加了一点实用面积，再加上三期的话配置比12期确实是要高的，如果看过现场的朋友应该会知道我所说的是什么。

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9楼

2024-10-10 11:16:31 来自Android手机客户端

锦绣1号3期110平米的南北通4房户型挂牌价在12,000多，成交价格也是在12,000上下。如果是天地楼层价格会低一些。

这种110平米的4房2卫户型3期比一二期相比装修上面的配置明显升级了很多，用材用料也经典了不少。而且三期的花园组团比一二期似乎会更合理一些。

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10楼

2024-10-10 11:19:54 来自Android手机客户端

锦绣1号的5期解禁限售之后也可以入市交易，他这种92平米的3房2卫户型就科学合理了很多。

三开间朝南的这样一个设计，带品质装修配置，品牌家电，然后挂牌价是13,000多，成交价13,000左右。

五期的配置相比三期而言又升级了不少，实地看过可能会有所感受。毕竟一手发行价当时两万五六。

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11楼

2024-10-10 11:30:41 来自Android手机客户端

锦绣1号5期这种125平米的南北通4房成交不是很多。

但是挂牌价依然坚挺，14,000+的一个挂牌价格，总价可能还是偏高了吧。

不过，发行价确实是高。业主要卖，得有实力才行。按揭的业主，恐怕卖不了。

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12楼

2024-10-10 12:01:42

一线临深龙山一路，毛坯交付的小区，似乎有着新的机会。

毛坯交付，导致社区入住率不如装修交付小区那么高。出租的话得花时间花精力花金钱去装修，因为嫌麻烦，投资公司会替你装修好，再加价出售，赚价差。

从这个角度来说，毛坯房还有机会。因为硬装装修成本不过800块钱，家私电器2万左右搞定，满足基本需要。注意，基本需要。我们有二手家私家电渠道，9成新。

当然，如果要说一个电视机你整个七八千的，那当我没说。

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13楼

2024-10-10 12:17:01

一线临深龙山一路毛坯交付的次新社区，像大中华幸福城，丰谷天玺，锦地繁花四五期，冠华城桂香园，润金名苑，荣佳国韵等，房价跌成狗屎一样，6000多块钱一瓶的毛坯。

应该说，被毛坯交付给闹的。

对比之下的就是德州城六期，价格倒还坚挺，因为装修交付，出租租金2000。还是那句话，装修要好看。

引用12楼楼主的发言:
一线临深龙山一路，毛坯交付的小区，似乎有着新的机会。

毛坯交付，导致社区入住率不如装修交付小区那么高。出租的话得花时间花精力花金钱去装修，因为嫌麻烦，投资公司会替你装修好，再加价出售，赚价差。

从这个角度来说，毛坯房还有机会。因为硬装装修成本不过800块钱，家私电器2万左右搞定，满足基本需要。注意，基本需要。我们有二手家私家电渠道，9成新。

当然，如果要说一个电视机你整个七八千的，那当我没说。

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14楼

2024-10-10 16:15:25

贰

碧桂园深荟城
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深荟城开盘时候抢售一空，一期开盘时候，那时候地铁14号线已经动工，离沙田站2公里左右。据说当时还捆绑了装修和车位销售，足以见市场的热情。

三期发售的时候1万89的价格，宇宙房企，如日中天。但是2024年，重大的利好未落地，比如14东延白云站和二期商业综合体。目前的二手价格和市场成交价，可以作为一个参考。

应该说，白云新城这个新城规划还是很nice的，涵盖了住宅商业写字楼学校轨道高速出口等。

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15楼

2024-10-10 16:19:14 来自Android手机客户端

深荟城一期三房挂牌价8000+，成交价格8000+

如此看来，目前的市场价值深荟城一期也是在8000+

引用楼主的发言:
贰

碧桂园深荟城
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深荟城开盘时候抢售一空，一期开盘时候，那时候地铁14号线已经动工，离沙田站2公里左右。据说当时还捆绑了装修和车位销售，足以见市场的热情。

三期发售的时候1万89的价格，宇宙房企，如日中天。但是2024年，重大的利好未落地，比如14东延白云站和二期商业综合体。目前的二手价格和市场成交价，可以作为一个参考。

应该说，白云新城这个新城规划还是很nice的，涵盖了住宅商业写字楼学校轨道高速出口等。

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16楼

2024-10-10 16:22:49 来自Android手机客户端

深荟城三期99的挂牌价在9000+，大面积的挂牌价在10000+

深荟城三期的成交价格，也是在8000+，成交数据目前不多，可能是因为很多不满2年有增值税，以及贷款按揭买的欠款金额大，影响了交易。

引用楼主的发言:
深荟城一期三房挂牌价8000+，成交价格8000+

如此看来，目前的市场价值深荟城一期也是在8000+
引用楼主的发言:
贰

碧桂园深荟城
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深荟城开盘时候抢售一空，一期开盘时候，那时候地铁14号线已经动工，离沙田站2公里左右。据说当时还捆绑了装修和车位销售，足以见市场的热情。

三期发售的时候1万89的价格，宇宙房企，如日中天。但是2024年，重大的利好未落地，比如14东延白云站和二期商业综合体。目前的二手价格和市场成交价，可以作为一个参考。

应该说，白云新城这个新城规划还是很nice的，涵盖了住宅商业写字楼学校轨道高速出口等。

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17楼

2024-10-10 16:27:14

相关链接：

《碧桂园深荟城资料包》

引用16楼楼主的发言:
深荟城三期99的挂牌价在9000+，大面积的挂牌价在10000+

深荟城三期的成交价格，也是在8000+，成交数据目前不多，可能是因为很多不满2年有增值税，以及贷款按揭买的欠款金额大，影响了交易。
引用楼主的发言:
深荟城一期三房挂牌价8000+，成交价格8000+

如此看来，目前的市场价值深荟城一期也是在8000+
引用楼主的发言:
贰

碧桂园深荟城
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深荟城开盘时候抢售一空，一期开盘时候，那时候地铁14号线已经动工，离沙田站2公里左右。据说当时还捆绑了装修和车位销售，足以见市场的热情。

三期发售的时候1万89的价格，宇宙房企，如日中天。但是2024年，重大的利好未落地，比如14东延白云站和二期商业综合体。目前的二手价格和市场成交价，可以作为一个参考。

应该说，白云新城这个新城规划还是很nice的，涵盖了住宅商业写字楼学校轨道高速出口等。

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18楼

2024-10-10 16:56:56

叁
丰谷天玺
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丰谷天玺这小区，北边的惠湾中心综合体，南边的荣佳国韵农贸市场未落地，影响到了商业和生活配套，社区商业没有做起来。

社区自身的环境还是可以，品质也比较高的一个社区，发行价高达1万89竟然没带装修，被毛坯交付拖了后腿的存在。如果装修交付，出租还是能快速填补下入住率，有助于社区商业做起来。