南山村大族旧改，独栋520平，单价3字头，项目签约率75%，收楼100多栋

深圳旧改回迁房优势：

一、不限购，无需社保，不限户籍

二、仅需周边房价3-5折，首付价格买全款物业

三、不限售，拿到房产证后可以立刻买卖

四、带学位，享商品房同等品质同等配套

五、小投资，高回报，投资回报率200%-300%

六、手续安全保障，开发商签约，村委确权

- 指标信息 -

开 发 商：大族集团

项目名称：南山村旧改（项目推广名：新湾）

南山村户型：已出户型图（私聊可看）

合同方案：买卖合同，拆迁赔偿合同

目前进度：已立项，出专规，签约率75%

申报主体:南山荔园实业股份有限公司

占地面积：18.9万平方米

建筑面积：121万平方米

项目位置：前海路与东滨路交汇（见下图)

地铁：9号线荔林地铁站270米（见下图）

规划：住宅、商业、办公及旅馆业建筑、商务公寓、幼儿园2处、54班九年一贯制学校，文化活动中心、体育活动场地3处

付款方式：一次性付款

面积：40-65-90-120-160-330-520

价格：单价3.X万（时价为准）

周边房价：鼎太风华（15万），均价12万

名额条件：不用社保，不用名额，不限外，不限购。





项目位于南山区南山街道南山村旧村片区，东临南新路，南临东滨路，西临前海路，北临南园村。地处联系前海、后海两大中心区的空间发展轴带上，区位交通条件优越。位于9号线延长线前海路站附近，属于地铁口物业。



2010年，南山村旧村更新单元列入深圳市城市更新单元制定计划，申请拆除重建用地面积18.63公顷，申报人为南山荔园实业股份有限公司。根据本次公示内容，项目更新单元用地面积189094.9㎡，拆除用地面积185639.0㎡，开发建设用地面积118515.8㎡(含划入零星用地817㎡)。


规划容积(含地下规定建筑面积)调整为1216620㎡，其中：
1.住宅616290㎡(含保障性住房76670㎡)，商业、办公及旅馆业建筑393000㎡(含商业文化设施19650㎡)，商务公寓168410㎡(含人才公寓33690㎡)，公共配套设施38920㎡。


2.公共配套设施包括：幼儿园2处共33班，占地共9900平、建筑面积共9300平，变电站、公交首末站、社区管理用房、社区警务室、社区服务中心、文化活动中心6000平、文化活动室2000平、社区健康服务中心2000平、社区老人日间照料中心1500平、邮政所、垃圾转运站、环卫工人休息站、公共厕所、社区级公共配套用房、地下公共充电站、体育活动场地3处，面积不少于7200平。



根据地块控制指标，项目还建有54班九年一贯制学校。值得关注的是，根据总平面布局示意图，该项目将建设多栋超高层建筑(超高层建筑指40层以上，高度100米以上的建筑物)：



平面图中包括13栋住宅，其中一栋为59层，另外12栋为65层(含一栋保障房、一栋保障房+住宅)，44/49层商务公寓各一栋，一栋49层人才公寓+商务公寓，35/49层人才公寓各一栋，一栋61层的办公+商务公寓，一栋74层的办公。
（一）规划背景15710836634

项目于2010年4月项目列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，是深圳市最早的一批更新单元规划项目。更新单元用地面积189133.8平方米，拆除范围用地面积185639.0平方米。近十余年规划编制过程中，项目经历了深圳市城市更新政策不断更迭、审批机构变更、审批程序细化等诸多变化，进行多次调整优化。

 

（区位图）




（二）项目区位

项目位于深圳市南山区中部，大南山北麓。地处前海及后海联系轴线中段，项目东临南新路，西邻前海路，南至东滨路，北接南园村，整体基本位于9号线荔林站500米辐射范围，交通便捷。除具有优质的大南山景观资源外，项目北侧有陈郁故居、陈氏宗祠、南山碉楼、兰所陈公祠、南山炮楼等多处历史文物及未定级历史建筑等资源。
（周边规划项目）


规划思路

（一）打造城市更新带门户示范项目
更新单元位于深圳市南山区中部，大南山北麓，拆除用地范围面积18.64公顷。项目地处前海及后海联系轴线中段，周边分布多个城市更新单元，形成城市更新带。规划主要考虑响应前海中心区需求，以文脉传承为基础，为前海商务区提供高品质的居住配套及综合服务，打造大南山北麓城市更新带门户示范项目，建设高品质综合服务的大型综合商住配套区。

（二）更新活化历史文化节点
更新单元更新单元内有多处历史文化节点，包括兰所陈公祠、陈氏宗祠、南山炮楼及南山碉楼等，方案将文物保护单位及历史建筑于规划绿地范围内予以保留，并结合设置公共开放空间，强调节点周边建筑风貌、材料、色彩协调关系，营造环境宜人、风貌统一的历史文化街区。

（三）延续大南山优质景观资源
规划引入大南山景观资源，规划中心景观轴线，集中开放空间，利用复合立体连廊系统串联区域慢行系统。

三主要内容

（一）更新方式

对南山村城市更新单元现状文物单位、未定级历史建筑及部分具有历史价值的建筑进行现状保留，结合更新用地方案中预留绿地进行有效的保护与修缮；其余现状建筑整体拆除重建。拆除建筑总量为53.37万平方米。


（二）规划功能布局
规划综合考虑项目区域整体更新动力、周边生态资源及自身历史文化资源等复合优势，强化中心轴线，以营造多元缤纷生活体验为出发点，形成“一轴三区双核”的规划结构。单元由南至北形成城市生活、休闲居住及文保配套三个片区。通过中心景观休闲轴线串联，并向北延伸对接城市更新带各单元。

（三）土地利用规划
根据图则要求，结合片区统筹规划，考虑轨道交通TOD开发，将图则中的四类居住用地调整为二类居住用地及商业用地；同时，针对片区内几处重要的历史建筑，调整法定图则绿地布局，将绿地结合历史建筑进行布局，利于对其进行合理的保护与利用；针对片区范围内公共配套设施不足的情况，大幅增加教育设施用地。规划开发建设用地面积118515.8平方米。其中居住用地92632.1平方米，商业用地25883.7平方米。



规划移交用地67581.6平方米。其中教育设施用地25025.7平方米，交通设施用地29557.9平方米，文化遗产用地1589.9平方米，公园绿地11408.1平方米。项目实际土地移交率达到35.48%。

（四）规划开发规模
项目规划容积（含地下规定建筑面积）为1216620平方米，规划容积率10.27。其中，住宅616290平方米（含公共租赁房76670平方米），商业、办公及旅馆业建筑合计393000平方米（含商业文化设施19650平方米），商务公寓168410平方米（含人才公寓33690平方米）。公共配套设施（含地下）38920平方米。

（五）规划设计特色
1.“南密北疏”空间格局：南山村位于南山区重要的山海人文轴线及前海-后海生活服务轴线交点，属于大南山北向城市更新带的门户节点，在区域开放空间系统组织上起着转承交流的重要作用。同时，更新单元北侧有多处历史建筑，南侧紧邻地铁站点，考虑北区风貌协调及南侧TOD开发的特点，整体空间格局自然形成南密北疏格局。

2.“一轴三区双核”规划结构
单元由南至北形成城市生活、休闲居住及文保配套三个片区，通过项目中部的中心景观休闲轴线串联，轴线向北延伸对接城市更新带各单元。南区设置商业配套核心，北侧设置公共配套核心，集中布置公共开放空间及配套设施等，满足区域服务需求。

3.“一环一廊”公共连廊系统
建筑设计采用点式建筑为主，预留大南山视线通廊，通过中部“一环一廊”复合公共连廊系统串联片区内重要开放空间及公共节点。南侧结合轨道交通高强度开发，布局集中商业及办公建筑。北侧采用院落式、小街坊布局，建设文保、生态住区。

（六）历史文化保护
对市级文保单位陈郁故居保护范围进行严格控制、对陈公祠及陈氏宗祠、南山碉楼、南山炮楼进行保护和修缮，利用公共绿地打造公共开放空间，注意文化节点周边建筑及景观整体风貌协调，形成宜人的空间场所。

（七）公共空间和慢行系统规划
除规划公园绿地外，更新单元范围内公共开放空间面积总计7200平方米，主要包括历史建筑周边的广场及绿地、道路沿线的步行空间及街角广场等。历史文化广场的公共空间主要强调其文化气息，环境小品设计主要选取地域文化特色，在色彩、体量与材质上尽量与文保建筑相呼应。规划区内慢行系统主要沿丰字型路网展开，同时建设“一环一廊”复合连廊系统，串联片区内重要开放空间及公共节点。

（八）分期实施及贡献
项目分四期实施，并贯彻公共利益优先原则，优先落实市政道路及公共服务设施。保障性住房、人才公寓、公共配套设施主要于一期及二期内建成，总计132730?平方米。同时，一期建设54班九年一贯制学校一所，二期建设15班幼儿园一所，以满足教育设施需求。

四创新特色
南山村城市更新单元规划，主要探索了高密度城中村更新过程中，破解更新困局的同时兼顾历史文脉传承的课题，最终实现更新过程中的“城市记忆”延续。
（一）尊重历史，开展关于未定级历史建筑及有一定历史价值的建筑在城市更新过程中的先行性保护，推进了类似项目审批标准出台。项目在《城市更新单元编制技术规定》中尚无要求制作历史文化保护专项的前提下，提前完成相关研究并通过文体局审议，起到一定的示范性作用。在后续文件中，也正式将历史专项要求写入规定。
（历史街区透视图）

（二）创新性提出了历史建筑多部门协调管理与利用机制，实现历史文化要素的活化与再利用。方案中南山碉楼作为历史教育基地，结合九年一贯制学校一并建设并利用，并获得教育局及文体局认可。
（三）增加城市仿真技术的运用。仿真技术的引入，有利于校验规划设计方案的整体空间秩序情况，并在模拟更新后的区域协调关系，整体风貌管控等方面起到助力作用。运用仿真技术进行景观分析与城市风貌控制。

五实施效果
规划过程中项目组、申报主体与南山区文体局、教育局等对文物保护单位及未定级历史建筑保护方案进行了充分的沟通和协调。并编制历史文化保护专项研究提请相关单位审批并获复函。对于更新单元范围内几处文物保护单位、未定级历史建筑及有价值的历史建筑等，目前已优先开展保护与修缮工作，保护情况良好。

因项目规模较大，目前仍在进行部分拆迁谈判工作，未进行大面积拆除工作。南山村范围内局部存在安全隐患区域已优先开展综合整治及市政管网修复工程，积极保障民生。